Gegenwärtig werden vielerorts wieder mit spitzem Stift die Nebenkostenabrechnungen erstellt.

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"Zweite Miete" oft Grund für Streit

Nebenkostenabrechnung führt immer wieder zu Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern - das muss nich sein

Chemnitz. An eine formell wirksame Nebenkostenabrechnung stellt die Rechtsprechung einige Anforderungen, wie Mietrechtsexperten von Wüstenrot erläutern. Wenn man eine Abrechnung auf Einhaltung dieser Parameter prüft, lässt sich feststellen, ob sie den gesetzlichen Vorgaben entspricht.

Zuerst muss die Zusammenstellung die Gesamtkosten der Wohnanlage enthalten. Der Anteil des Mieters ist nachvollziehbar herauszurechnen, wobei der Verteilerschlüssel zu benennen ist, ob also beispielsweise die Kosten entsprechend der Größe der Wohnfläche oder der im Haushalt lebenden Personen umgelegt worden sind. Außerdem sind die bereits geleisteten Vorauszahlungen darzustellen und von den Kosten, die auf den Mieter entfallen, abzuziehen, betonen die Fachleute.

Warme und kalte Betriebskosten

Nebenkosten beinhalten sämtliche Bewirtschaftungskosten eines Objekts. Das sind alle Kosten, die dem Vermieter für die Pflege und Wartung eines Gebäudes oder einer Wohnung entstehen und nicht von der Miete erfasst werden. Es wird zwischen warmen und kalten Betriebskosten unterschieden. Die warmen Betriebskosten umfassen Heizung und Warmwasseraufbereitung. Alle anderen Nebenkosten werden unter den kalten Betriebskosten zusammengefasst. Hierzu gehört beispielsweise auch die Grundsteuer. Das Gesetz schreibt vor, dass vom Vermieter nur laufende Kosten abgerechnet werden dürfen. Einmalige Kosten, wie sie etwa durch bestimmte Reparaturen oder Modernisierungen entstehen, darf er nicht auf den Mieter umlegen.

Grundsätzlich gilt bei der Nebenkostenabrechnung: Sollen die Kosten auf den Mieter umgelegt werden, ist eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag erforderlich. Fehlt diese, wird unterstellt, dass die Betriebskosten in der Miete bereits enthalten sind, so die Juristen.

Im Mietvertrag wird von Vermieter und Mieter vereinbart, nach welchem Maßstab die Nebenkosten, die der Mieter tragen soll, berechnet werden. Wurde im Mietvertrag kein Verteilerschlüssel vereinbart, sind die Nebenkosten gemäß dem Mietrechtsreformgesetz nach dem Anteil der Wohnfläche in Quadratmetern umzulegen. Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch den Mieter abhängen, zum Beispiel Müll oder Wasser, sind, wenn möglich, nach dem Verbrauch abzurechnen.

Fristen beachten

Die monatlich zu entrichtenden Vorauszahlungen des Mieters für die Betriebskosten werden in der Regel einmal jährlich abgerechnet. Der Zeitraum, für den der Vermieter die Betriebskosten zusammenstellt und abrechnet, darf maximal ein Jahr betragen. Die Rechnung muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraums zugestellt werden.

Überschreitet der Vermieter diese Zwölf-Monatsfrist, kann er in der Regel vom Mieter keine Nachzahlung mehr verlangen. Auf der anderen Seite ist zu beachten, dass der Mieter trotz einer verspäteten Abrechnung die Auszahlung eines eventuellen Guthabens von seinem Vermieter verlangen kann.

Vorauszahlung anpassen

Die Höhe der Vorauszahlungen ergibt sich grundsätzlich aus den zu erwartenden Nebenkosten. Ergibt sich bei der Nebenkostenabrechnung eine hohe Rückzahlung, kann der Mieter den monatlichen Vorauszahlungsbetrag auf eine angemessene Höhe herabsetzen. Umgekehrt kann auch der Vermieter nach einer zu hohen Nachzahlung die Vorauszahlungen nach oben hin anpassen. Beim Abschluss neuer Mietverträge wird häufig eine zu geringe Betriebskostenvorauszahlung angegeben, um den Mietpreis anfangs niedriger zu halten. Wohnungsinteressenten werden damit oft getäuscht, denn die Nachforderungen nach der ersten Abrechnung sind dann umso höher. Mietrechtsfachleute empfehlen deshalb, vor Abschluss eines Mietvertrages einen Blick in den Betriebskostenspiegel zu werfen. Darin sind durchschnittliche Kosten erfasst. Extreme Abweichungen nach oben oder unten können damit besser hinterfragt werden. Im Downloadbereich der Internetseite des deutschen Mieterbundes (www. mieterbund.de) findet man die Betriebskostenspiegel.