Claus Bischoff - Berater, Verband Deutscher GrundstücksnutzerFoto: Ronny Rozum
Säumige Eigentümer rechtzeitig mahnen - Expertenrat zur Eigentumswohnung
Vor dem Kauf die Wohnung genau in Augenschein nehmen - auch Mieter muss für die Eigentümergemeinschaft geltende Regelungen beachten
Chemnitz. Der Erwerb einer Eigentumswohnung, das Zusammenleben der Wohnungseigentümer in einer Gemeinschaft und die Vermietung einer Eigentumswohnung standen im Mittelpunkt des Telefonforums und des Chats im Internet.
Wir haben unsere Eigentumswohnung vermietet und sind uns nicht sicher, welche Kosten wir auf den Mieter umlegen dürfen.
Zu den umlagefähigen Kosten, die der Mieter zu tragen hat, gehören laut II. Berechnungsverordnung vom 25. November 2003 laufende öffentliche Lasten des Grundstücks sowie die Kosten für Wasserversorgung und Entwässerung, Heizung, Warmwasser, für verbundene Heizungs- und Warmwasseranlagen, den Betrieb des Personen- oder Lastenaufzugs, Straßenreinigung und Müllbeseitigung, Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung, Gartenpflege und der Beleuchtung, Schornsteinreinigung, für Sach- und Haftpflichtversicherungen, den Hauswart, für TV-Antenne/- Kabel, für den Betrieb der maschinellen Wascheinrichtung und sonstige Betriebskosten.
Weitere eventuell auftretende Kosten müssen grundsätzlich im Mietvertrag vereinbart sein, wie z.B. für Dauerbewachung des Wohnobjekts und allgemeine Dienstleistungen des Wachpersonals wie Postannahme, Anrufannahme, Bestelldienst, Taxiruf oder die Kosten der Gemeinschaftsanlagen für Sport und Freizeit.
Ich möchte einen Beschluss über Anbau von Balkons in die Eigentümerversammlung einbringen. Muss dieses Vorhaben als Beschluss aufgenommen werden? Wenn ja, wie viele Ja-Stimmen sind erforderlich, um den Beschluss durchzusetzen? Eine derartige bauliche Veränderung betrifft das Gemeinschaftseigentum. Dazu ist neben der bautechnischen Genehmigung die Zustimmung der qualifizierten Mehrheit (3/4 der Eigentümer und mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile) sowie die Zustimmung aller unmittelbar betroffenen Eigentümer notwendig. Jede bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums erfordert einen solchen Beschluss der Eigentümerversammlung.
Worauf was muss ich beim Wohnungskauf achten?
Vor dem Kauf einer Wohnung sollte man sich unbedingt einen detaillierten Überblicke über die baulichen Substanz des Gebäudes und im Speziellen über die Wohnung, den Instandsetzungsbedarf und die erforderliche Modernisierung verschaffen. Wichtige Unterlagen, die eingesehen werden sollten, sind die Abgeschlossenheitsbescheinigung, die Teilungserklärung, die Gemeinschaftsordnung, die Beschlusssammlung und der Grundbuchauszug, um zu wissen, welche Belastungen auf dem Grundstück liegen und welche Pflichten und Rechte der einzelne Eigentümer hat. Kosten für Reparaturen, die durchzuführen sind, werden verteilt, je nachdem welche Reparaturen durchzuführen sind. Reparaturen am Gemeinschaftseigentum sind von der Eigentümergemeinschaft gemeinschaftlich zu tragen. Reparaturen am Sondereigentum trägt der Eigentümer des Sondereigentums. Für eine Bewertung, ob sich der Kauf lohnt, ist auch die Lage und die bauliche Beschaffenheit der Wohnanlage, die demografisch Struktur des Ortes maßgebend. Falls Sie sich für den Kauf entscheiden, ist ein Notar einzuschalten, der die weiteren Schritte einleitet. Neben dem Preis für die Wohnung fallen Kosten für den Notar, die Grunderwerbssteuer, gegebenenfalls Kosten für Makler und Finanzberater an. Günstig ist auch die Beratung bei einem seriösen Steuerberater. Sie sollten sich für das weitere Vorgehen unbedingt kompetenten Rat einholen und sich eventuell gemeinsam mit einem Sachverständigen die fragliche Wohnung ansehen.
Martin Müller - Berater, Verband Deutscher GrundstücksnutzerFoto: Ronny Rozum
Aus gesundheitlichen/ beruflichen Gründen sehe ich mich veranlasst, meine Eigentumswohnung zu veräußern. Was ist zu tun und komme ich ohne Probleme aus dem Vertrag heraus?
Die Möglichkeit, den Kaufvertrag rückgängig zu machen, besteht im allgemeinen nicht. Die einzige Möglichkeit ist, die Wohnung zu verkaufen. Entweder Sie schalten einen seriösen Makler ein oder Sie annoncieren in den Medien. Sie sollten nicht überrascht sein, wenn Sie Verluste hinnehmen müssen. Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen ist regional sehr unterschiedlich und sehr davon abhängig, wo sich die Wohnanlage befindet, wie das Umfeld ist, in welchem Zustand sie ist, welchen Komfort sie bietet, wie sie preislich gelagert ist u. ä..
Ein Eigentümer hat beim Hausgeld Zahlungsrückstände, er nutzt seine Wohnung nicht und hat sie auch nicht vermietet. Wie können die anfallenden Kosten beglichen werden? Besteht die Möglichkeit, Gelder aus der Instandhaltungsrücklage zum Ausgleich zu verwenden?
Rücklagen für Instandhaltung und -setzung sind zweckgebunden und sollten nicht zum Ausgleich ausgebliebener Zahlungen angegriffen werden. Der säumige Wohnungseigentümer ist ultimativ aufzufordern, die Rückstände zu begleichen. Sollte er der Aufforderung nicht nachkommen, hat die Eigentümergemeinschaft die Möglichkeit per Beschluss den Wohnungseigentümer aufzufordern, die Wohnung zu veräußern. Wird dem nicht nachgekommen, kann per Gerichtsbeschluss die Zwangsversteigerung veranlasst werden. Ein derartiges Vorgehen sollte nicht auf die lange Bank geschoben werden, da die Außenstände unter Umständen den Erlös übersteigen. Dann haftet die Eigentümergemeinschaft. Für das weitere Vorgehen ist kompetenter Rat unumgänglich.
Was beinhaltet das Hausgeld bei Eigentumswohnungen? Sind darin auch die normalen Nebenkosten enthalten, also Heizung und Wasser etc.? Oder muss man monatlich für eine Eigentumswohnung die Kreditrate, Hausgeld und Nebenkosten zahlen?
Die Bestandteile des Hausgeldes werden per Beschluss in den jährlichen Wirtschaftsplänen festgelegt. Die dem Wohnungseigentümer direkt zurechenbare Kosten für Heizung, Wasser u. ä. sind vom Wohnungseigentümer an den Versorger zu entrichten. Die Begleichung eines Kredites, den die Wohnungseigentümergemeinschaft aufgenommen hat, ist gemeinschaftlich zu begleichen und richtet sich nach dem beschlossenen Verteilungsschlüssel und kann mit dem Hausgeld erhoben werden. Die Kostenverteilung und damit auch die Kosten für eine Verwaltung richten sich nach den entsprechenden Regelungen im Wohnungseigentumsgesetz und des BGB. Wie die Kostenverteilung in den einzelnen Wohnungseigentümergemeinschaften geregelt ist, müsste neben der gesetzliche Regelung durch Beschlüsse und vertraglichen Vereinbarungen fest gelegt sein.
Kann eine schuldenfreie Eigentumswohnung teilweise beliehen werden?
Eine Eigentumswohnung ist eine kreditwürdige Immobilie und kann folglich beliehen werden. Die Höhe des möglichen Kredites ist vom Wert der Immobilie, dem Einkommen und Lebensalter des Wohnungseigentümers abhängig. Das Problem sollte mit einem Kreditinstitut des Vertrauens beraten werden.
Christian Westerhausen - Rechtsanwalt, Haus und Grund Chemnitz und UmgebungFoto: Ronny Rozum
Der Verwaltervertrag läuft im Jahr 2011 aus. Ein Verwalter soll für die nächsten 5 Jahre neu bestellt werden. Wie viele Eigentümer müssen dem neuen Vertrag zustimmen?
Der Verwalter wird mit Stimmenmehrheit der Wohnungseigentümer bestellt. Die Bestellung darf auf höchsten fünf Jahre vorgenommen werden. Die Bestellung und Abberufung des Verwalters richtet sich nach Paragraph 26 des WEG.
Welche Vorschriften gelten für die Abstimmung in der Eigentümerversammlung, wenn der Verwalter vorzeitig abberufen werden soll?
Die Versammlung ist beschlussfähig, wenn die Erschienenen und die mit Vollmachten vertretenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile,(entsprechend Teilungserklärung) vertreten. Jeder Eigentümer hat eine Stimme. Ein Mehrheitsbeschluss (Stimmenmehrheit) der Versammlung ist ausreichend für die vorzeitige Abberufung des Verwalters. Zu beachten ist jedoch, dass sich abberufene Verwalter in der Regel gerichtlich wehren (Anfechtung des Abberufungsbeschlusses) und Schadensersatz für entgangene Einnahmen fordern, wenn sie die Gründe der Gemeinschaft nicht anerkennt. Die Abberufung des Verwalters kann nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes beschlossen werden. Ein wichtiger Grund ist das nicht ordnungsgemäße Führen der Beschluss-Sammlung aber auch Veruntreuung, Begünstigung, falsche Kontoführung, Missachtung der Rechte von Wohnungseigentümern u. ä.. In solchen Fällen ist die Abberufung auch gerichtlich durchsetzbar. Ist die Wohnungseigentumsgemeinschaft "lediglich" auf Grund der unzureichenden und unqualifizierten Arbeit mit dem Verwalter unzufrieden. Besteht die Möglichkeit, nach Ablauf des Zeitraumes von fünf Jahren - das ist die Zeit, für die ein Verwalter berufen wird, - im Rahmen der Berufung eines Verwalters einen anderen Verwalter per Beschluss zu verpflichten. (siehe auch § 26 Abs. 1 Wohnunseigentumsgesetz)
Unser Verwalter lehnt es regelmäßig ab, wenn wir Einsicht in die Unterlagen der Verwaltung nehmen wollen. Was können wir dagegen tun?
Vorab muss betont werden, dass die Unterlagen einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die der Verwalter anlegt und führt, Eigentum der Gemeinschaft sind. Ein gewählter Verwaltungsbeirat hat die Pflicht, den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben zu unterstützen (Wohnungseigentumsgesetz § 29 ). Der Wirtschaftsplan, die Rechnungslegungen und Kostenvoranschläge sollen, bevor sie die Versammlung beschließt, vom Verwaltungsbeirat geprüft und mit dessen Stellungnahme versehen werden.
Dies schränkt jedoch nicht das Recht jedes Wohnungseigentümers ein, selbst Einsicht zu verlangen und zu nehmen. Einschränkungen des Einsichtsrecht (z.B. nur für den Beirat), sofern sie in der Teilungserklärung enthalten sein sollten, sind nichtig.
Auch mit gerichtlicher Hilfe kann Unterlageneinsicht erzwungen werden. Das Amtsgericht erteilt auf Antrag eines Eigentümers eine entsprechende Weisung an den Verwalter, wonach die Einsicht dann gewährt werden muss, oftmals bei Androhung einer Strafe. Hat sich die Situation jedoch dermaßen zugespitzt, empfiehlt es sich, darüber eine Information in der kommenden Eigentümerversammlung zu geben und von dieser einen Beschluss zur Abmahnung des Verwalters zu erwirken.
Hans-Joachim Wierick - Berater, Verband deutscher GrundstücksnutzerFoto: Ronny Rozum
In unserem Haus werden von einzelnen Miteigentümer bzw. Mietern in bestimmten Gemeinschaftsräumen dauerhaft Gegenstände abgestellt. Ist das zulässig?
Eine solche Handlungsweise schränkt die Nutzung des Gemeinschaftseigentums ein. Voraussetzung für eine Duldung ist zum einen die Zustimmung durch Beschluss in der Wohnungseigentümerversammlung, eine angepasste Regelung der Kosten und die Gewährleistung, dass andere nicht in der Nutzung ihres Eigentum unvertretbar beeinträchtigt werden. Ansonsten ist es nicht zulässig, denn das Gemeinschaftseigentum muss allen verfügbar sein.
Ich möchte meine Eigentumswohnung vermieten. Wie vermeide ich Fehler beim Abschluss des Mietvertrages und damit späteren Streit?
Der Mietvertrag ist mit der Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, der Hausordnung sowie den Wohnungseigentümerbeschlüssen in Einklang zu bringen. Der Mieter sollte verpflichtet werden, die für die Wohnungseigentümergemeinschaft geltenden Regelungen zu beachten. Ratsam ist es, eine Kopie dieser Dokumente dem Mietvertrag als Anlage beizufügen. Hausordnungen können sich ändern, im Mietvertrag sollte daher festgehalten sein, dass die jeweils geltende Hausordnung bindend ist. Das ist in einem Individualvertrag am besten möglich.
Wie kann ich als Wohnungseigentümer meinen Mieter rechtlich in die Schranken weisen, wenn sein Verhalten den Unmut anderer Bewohner hervorruft? Ich denke da an übermäßigen Lärm oder Sachbeschädigungen.
Sie können als Eigentümer Unterlassungs- und Abwehransprüche gegen den Mieter geltend machen. Auch die übrigen Eigentümer können direkt ihre Forderungen gegen den Mieter artikulieren. Zudem können die übrigen Eigentümer aber auch gegen den vermietenden Wohnungseigentümer vorgehen, der dann dafür Sorge tragen muss, dass ein störendes Verhalten seines Mieters unterbleibt. (pl)
Rat und Hilfe
Der Verband Deutscher Grundstücksnutzer (VDGN) bietet Informationsmöglichkeiten. Die Beratungsstelle befindet sich in 09126 Chemnitz, Rosenplatz 4, Telefon/Fax: 0371 5614622, Sprechzeiten: mittwochs und donnerstags, 14 bis 18 Uhr. Innerhalb der VDGN-Ratgeberreihe "Grundwissen für Wohnungseigentümer" sind folgende Hefte erschienen: "Wie vermiete ich richtig?", "Wie verhalte ich mich in der Eigentümerversammlung?", "Wohnungskauf - wie mache ich es richtig?", "Was muss der Verwaltungsbeirat leisten?" (jeweils 5 Euro) und "Wohnungseigentumsgesetz 2007 - was ist neu?" (8 Euro). Bezug (1 Euro Versand): über VDGN, Irmastraße 16, 12683 Berlin, Telefon: 030 5148880, oder über die Beratungsstelle Chemnitz.
Haus & Grund, Eigentümerschutz-Gemeinschaft Chemnitz und Umgebung, vertritt die Interessen der privaten Immobilieneigentümer und bietet seinen Mitgliedern Service rund um die Immobilie. Angeboten werden spezielle Beratungen für Mitglieder sowie regelmäßig Veranstaltungen zu verschiedenen Themen. Die Geschäftsstelle befindet sich in 09111 Chemnitz, Karl-Liebknecht-Str. 17d, Telefon: 0371 631305. Fax: 0371 631306; Haus & Grund ist darüber hinaus in weiteren Orten im Direktionsbezirk Chemnitz vertreten. (fp)
