Günter Gabler: Ingenieurbüro für Haustechnik und EnergetikFoto: Uwe Mann
Sparen mit Hausform ohne Schnörkel
Sorgfältige Planung und optimierte Arbeitsabläufe sind Voraussetzung, damit Qualität stimmt und Kosten im Rahmen bleiben
Chemnitz. Wer baut oder modernisiert, muss sich meist an einen bestimmten finanziellen Rahmen halten - entsprechend seinen individuellen Möglichkeiten. Preisgünstig zu bauen, heißt aber nicht, an Qualität zu sparen, wenn man ein paar Prämissen beachtet, wie in den Expertenantworten beim Telefonforum und im Livechat am vergangenen Dienstag deutlich wurde. Nachfolgend eine Zusammenfassung.
Wie preiswert ist preiswertes Bauen eigentlich?
In der Regel wird die Grenze, bis zu der von preiswertem Bauen gesprochen wird, bei 1000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche festgemacht. Aber Vorsicht: Es gibt Anbieter, die sich ihren Quadratmeterpreis "schön rechnen", indem sie beispielsweise die Bodenplatte oder größere Baunebenkosten separat berechnen. Kleinere Eigenleistungen, die jeder Bauherr problemlos selbst erledigen kann, wie Tapezieren oder Teppichverlegen, sind dagegen durchaus üblich. Sie können dazu beitragen, die Kosten für den Bauherrn zu verringern.
Woran sollte man überhaupt nicht sparen?
Auf keinen Fall bei der Wärmedämmung, denn eine gute Wärmedämmung zahlt sich später bei den Heizkosten aus. Ganz wichtig ist es für den Bauherren, auf Fachleute zurückzugreifen, denn Pfusch kommt nachträglich viel teurer als die angeblichen jetzigen Einsparungen.
Um Geld zu sparen, möchten wir einen großen Anteil an Eigenleistungen erbringen. Wie werden Eigenleistungen berechnet?
Die finanzierende Bank legt fest, wie viel Eigenleistung sie als Eigenkapitalersatz akzeptiert. Eigenleistungen können das Eigenkapital aufstocken, aber man sollte realistisch bleiben. Die meisten Bauherren werden kaum mehr als zehn Prozent der Baukosten als Eigenleistung erbringen können. Die einen, weil die Zeit fehlt, die anderen, weil die fachlichen Kenntnisse nicht vorhanden sind. Man sollte auch unbedingt beachten, dass der zeitliche Bauablaufplan eingehalten wird und Material und Werkzeuge selbst bereitgestellt werden. Für 10.000 Euro Eigenleistung müssen je nach handwerklichem Können 1300 bis 2000 Stunden geleistet werden. Der Umfang der Eigenleistungen muss bereits im Bauvertrag festgeschrieben sein.
Wenn wir unser Eigenheim mit vergleichsweise niedrigen Kosten bauen würden, müssten wir dann Abstriche bei der Qualität hinnehmen? Wie sehen Sie das?
Beim preisgünstiges Bauen werden sämtliche Einsparpotenziale optimal ausgenutzt. Sorgfältige und detaillierte Planung, optimierte Arbeitsabläufe, moderne Bauteil-Vorfertigung und flächensparende Hausformen ohne große Schnörkel senken die Kosten während der Bauphase. Ökologische Komponenten tragen dazu bei, dass das Haus im täglichen Unterhalt günstig bleibt. Ein preiswertes Haus ist deshalb kein billiges, sondern vielmehr ein intelligentes Hauskonzept.
Ist der Einsatz eines Ingenieurs oder Architekten als Bauüberwacher sinnvoll, wenn ein Bauunternehmen das Bauvorhaben realisiert?
Ja. Dafür sprechen drei wichtige Aspekte: Kontrolle der Bauausführung entsprechend der Ausführungsplanung und des Leistungsverzeichnisses, mängelfreie Durchführung der Bauleistungen, Verwendung der vorgeschriebenen Baustoffe. Ebenso wichtig ist die Kostenkontrolle entsprechend dem Bautenstand bzw. nach Fertigstellung einzelner Gewerke. Das erfolgt durch Rechnungsprüfung hinsichtlich Mengenermittlung, Preise und Aufmaß. Hier liegen viele Möglichkeiten einer Kostensenkung. Auch bei Vereinbarung eines Pauschalpreises hat der Bauüberwacher die Pflicht, besonders auf die Erfüllung aller Leistungen und auf den Einsatz der geplanten Baustoffe zu achten.
Welche Kosteneinsparungen lassen sich im Rahmen der Vergabe der Bauarbeiten an Bauunternehmen erzielen?
Die Ausschreibung erfolgt auf der Grundlage eines alle Leistungen umfassenden Leistungsverzeichnisses. Dadurch haben alle Anbieter die gleiche Basis für ihr Angebot. Grundsätzlich ist eine Vergabe nach Gewerken für den Bauherrn immer kostensparend, da er aus den preisgünstigsten Angeboten den Baupreis gestalten kann. Aber Vorsicht: Nicht immer ist der billigste Anbieter der günstigste. Leistungsfähigkeit, Qualität und Termintreue spielen auch hier eine wesentliche Rolle. Bei Übertragung der gesamten Bauleistung an einen General- oder Teilunternehmer sind die Angebote fachlich intensiv zu prüfen, da die vertragliche Vereinbarung der Baukosten als Pauschalpreis erfolgt. Als Bauherr sollten Sie Referenzen oder eine Bankauskunft verlangen
Wir wollen das Projekt Hausbau in Angriff nehmen, wie sollte man sich "herantasten"?
Sie sollten überlegen, welche Anforderungen Ihr Traumhaus erfüllen muss. Sammeln Sie die Wünsche und Ideen aller Familienmitglieder und entwerfen Sie Ihr Haus erst mal selbst auf dem Papier. Denken Sie auch daran, dass die Familie größer oder auch kleiner werden kann. Und vor allem, prüfen Sie Ihre Einkommenssituation. Überlegen Sie, welche monatliche Belastung Sie verkraften könnten. Lassen Sie sich bei Bausparkassen, Banken, Sparkassen oder der Verbraucherzentrale beraten und sich Ihre persönliche Finanzierung errechnen.
Was versteht man unter einer Muskelhypothek?
Mit Muskelhypothek sind Eigenleistungen am Bau gemeint. Damit können Sie Ihr Eigenkapital aufstocken. Aber das kostet auch Zeit und Energie. Jeder Bauherr sollte realistisch einschätzen, welche Arbeiten er selbst qualitäts- und zeitgerecht ausführen kann.
Rüdiger Mattis: Verband privater BauherrenFoto: Uwe Mann
Schließen sich preiswertes Bauen und ökologisches Bauen nicht eigentlich aus?
Preiswertes Bauen beinhaltet nicht nur die die Erstellung des Hauses, sondern schließt gleichzeitig die Sicherung einer preiswerten Immobile, wie z. B. geringe Energiekosten sowie dauerhafte und wenig wartungsintensive Materialien ein. Ökologische Komponenten tragen dazu bei, dass das Haus auch langfristig im alltäglichen Unterhalt günstig bleibt.
Ist es von Vorteil, beim Hausbau einen beratenden Ingenieur oder Architekten mit der Planung und Bauüberwachung des Vorhabens zu beauftragen?
Auch für ein Einfamilienhaus ist eine Planung immer erforderlich. In der Planung werden die wesentlichen Grundlagen für die Realisierung des Bauvorhabens geschaffen. Der bauvorlageberechtigte Planer (Ingenieur oder Architekt), vertritt als Treuhänder die Interessen des Bauherren in allen Belangen. Er berät ihn in allen baurechtlichen und bautechnischen Fragen und ermittelt bereits in den frühen Phasen die zu erwartenden Baukosten und stimmt diese mit dem Bauherren ab. Eine vernünftige Planung spart Baukosten. Das Honorar für eine optimale Planung ist erheblich geringer als die Mehrkosten, die sich aus evtl. möglichen Korrekturen bei der Baudurchführung ergeben. Außerdem bieten der Verband privater Bauherren und die Verbraucherzentralen ebenfalls eine Baubegleitung an.
Welche Aufgaben hat der beauftragte Ingenieur oder Architekt während der gesamten Planungs- und Bauphase?
Aufgabe des Planers ist es, die Wünsche des Bauwilligen auf der Grundlage der gewünschten Funktion, der Gestaltung und konstruktiven Möglichkeiten als optimales Bauwerk zu planen. Unbedingt berücksichtigt werden müssen hier die persönlichen Möglichkeiten des Bauherren wie Eigenleistungen und der finanzielle Rahmen. Wichtig dabei ist, dass die sich in der Planungsphase ergebenen Baukosten durch den Bauherrn finanzierbar sind und in der Bauphase eingehalten oder unterschritten werden.
Ist es möglich, ein wertbeständiges Haus zu bauen?
Ganz wichtig hierbei ist die Wahl des Bauplatzes. Bedenken Sie, dass die Lage des Grundstücks auch längerfristig noch attraktiv sein soll. Planen und bauen Sie nachhaltig und werterhaltend und bedenken Sie auch die Nachnutzung, wenn die Kinder aus dem Haus sind. Ein Haus sollte sich immer den Familienstrukturen anpassen können und so auch in mehreren Jahren z. B. die Schaffung von zwei separaten Wohnungen ermöglichen.
Wir tragen uns mit dem Gedanken, ein Einfamilienhaus zu bauen, doch bisher hielten uns die hohen Baukosten davon ab. Wie kann man diese mindern?
Die meisten Kosten können gespart werden, wenn die Wohnfläche entsprechend dem tatsächlichen Bedarf gewählt wird. Sie sollten z. B. überlegen, ob ein Keller unbedingt notwendig ist. Entscheiden Sie sich für einen Hauswirtschaftsraum und eine separate Garage, lassen sich schnell einige tausend Euro sparen. Ebenfalls preiswerter ist ein einfacher quadratförmiger Baukörper ohne Erker, Balkon oder Dachgauben. Ersparnisse in Größenordnungen bringen ebenfalls offene Grundrisse mit wenigen Zwischenwänden und eine eingeschossige Bauweise. Vielleicht können Sie sich auch zum Bau eines Doppel- oder Reihenhauses entschließen. Das spart gegenüber einem freistehenden Eigenheim nicht nur Baukosten, auch das Grundstück kann kleiner gewählt werden, und nach dem Einzug sind z. B. die Heizkosten geringer. Wichtig ist auch die günstige und verkehrstechnisch erschlossene Lage des Grundstücks. Denn die Anschaffung eines zweiten Autos und der tägliche Arbeitsweg und die damit verbundenen Kosten müssen auch in Erwägung gezogen werden.
Wir bauen ein Haus in einem neu entstehenden Wohnpark. Besteht die Möglichkeit, einen gemeinsamen Hausanschluss mit den Nachbarn zu schaffen, um die Beträge für die Erschließung zu senken?
Um die Erschließungskosten für einen Hausanschluss zu senken, besteht tatsächlich die Möglichkeit eines gemeinsamen Hausanschlusses. Er kann beispielsweise für mehrere Reihenhäuser eingeplant werden. Diese Form der Erschließung ist kostengünstig, da keine Teilungsgenehmigung der Grundstücke notwendig ist. Außerdem müssen die Versorgungsunternehmen nur einen Hausanschluss auf dem gemeinsam genutzten Grundstück verlegen. Allerdings sollten Sie in Ihrer Kommune nachzufragen, wie die jeweiligen Versorgungsunternehmen in diese Frage verfahren. Denn oft ist diese Regelung nicht gern gesehen und jeder muss doch seinen eigenen Hausanschluss errichten.
Sind Einzelausschreibungen günstiger oder sollte man schlüsselfertig bauen?
Es muss in Abhängigkeit von der Baumaßnahme entschieden werden. Die Einzelausschreibung hat den Vorteil, dass die Bauverträge günstiger abgeschlossen werden können. Der Koordinationsaufwand liegt jedoch beim Bauherrn selbst oder einem beauftragten Ingenieur. Das schlüsselfertige Bauen hat den Vorteil, dass nur ein Vertragspartner die Bauleistung übernimmt und der Koordinationsaufwand wird reduziert.
Dankhard Remmler: Architektenkammer SachsenFoto: Uwe Mann
Wo kann ich mich vor dem Bau über den Ruf und die Zuverlässigkeit von Bauträgerfirmen erkundigen?
Der Verband privater Bauherren und der Bauherrenschutzbund bieten einen entsprechenden Firmencheck an. Anhand von Referenzobjekten und Auskünften über Umsatz- und Leistungsfähigkeit wird die Bonität der Firma festgestellt. Außerdem werden die Bau- und Leistungsbeschreibung und der Bauvertragsentwurf geprüft.
Steigende Heizkosten lassen mich als Häuslebauer über Alternativen zum herkömmlichen Heizkessel mit Gas oder Öl nachdenken. Gibt es Fördermittel, um die Mehrkosten zu decken? Was muss ich sonst noch beachten?
Am 15. März 2011 sind neue Förderrichtlinien aus einem Förderprogramm des Bundesamtes für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) in Kraft getreten. Einige der Konditionen sind nur bis zum Jahresende befristet. Der Antrag muss beim BAFA bis zum 30. Dezember 2011 eingegangen sein. Zur Gewinnung erneuerbaren Energien wie z. B. durch Solarkollektorenanlagen, Wärmepumpen und Biomasseanlagen werden Investitionszuschüsse gezahlt. Informieren Sie sich hierzu bei einem Energieberater oder unter www.bafa.de. Das BAFA führt z. B. eine Liste förderfähiger Solarkollektoren und Solaranlagen sowie Biomasseanlagen. Die geplante Anlage muss die technischen Voraussetzungen erfüllen. Erkundigen Sie sich bitte vor Beginn der Maßnahme, ob alle Voraussetzungen der Förderrichtlinie eingehalten werden. Spätestens sechs Monate nach Inbetriebnahme muss der Antrag gestellt werden. Im Rahmen des KfW-Programms Energieeffizient Sanieren erhalten Sie zum Beispiel auch zinsgünstige Darlehen und Tilgungszuschüsse.
Ich habe einen Bausparvertrag und auch Eigenkapital angespart - reicht das für eine Hausfinanzierung? Wie viel Eigenkapital muss vorhanden sein?
Je mehr Eigenkapital vorhanden ist, desto einfacher wird die Finanzierung und desto geringer wird auch die Belastung. Die klassische Finanzierung umfasst 20 bis 25 Prozent Eigenkapital, der Rest setzt sich aus einem langfristigen Darlehen der Sparkasse und aus Bauspardarlehen oder öffentlichen Fördermitteln zusammen. Natürlich ist nicht immer ausreichend Eigenkapital vorhanden. Die Sparkasse übernimmt auch solche Finanzierungen. Entscheidend ist letztendlich, ob die monatliche Zins- und Tilgungsrate aufgebracht werden kann.
Wie kann ich beispielsweise Eigenkapital ansparen?
Für die Ansparung des Eigenkapitals gibt es verschiedene Möglichkeiten. Wir empfehlen z. B. die Ansparung in einem Bausparvertrag, weil Sie sich schon bei Abschluss des Bausparvertrages die Möglichkeit der Inanspruchnahme eines zinsgünstigen Darlehens sichern. Die Sparkasse bietet des weiteren Produkte an, die Sparen und Finanzieren mit einem vorgegebenen Prozentsatz (Zins-)Bonus beinhalten. Empfehlenswert sind sichere Geldanlageformen, aus dem das Kapital zu Baubeginn auch verlustfrei abgerufen werden kann.
Überall hört man, dass aufgrund des Zinstiefs Hypothekenkredite viel billiger sind als die Finanzierung mit einem Bausparvertrag. Weshalb sollte man doch einen Bausparvertrag abschließen?
Mit einem Bausparvertrag schaffen Sie heute die Sicherheit, um auf eventuelle Veränderungen der Zinsen in der Zukunft - Baufinanzierungen verlaufen regulär über einen Zeitraum von ca. 30 Jahren - vorbereitet zu sein. Das Risiko einer Zinssteigerung kann durch eine Umschuldung mit Hilfe eines Bausparvertrages minimiert werden. Die Flexibilitäten in der Anspar- und Tilgungsphase verbunden mit der Unabhängigkeit von der Zinsentwicklung am Kapitalmarkt haben den Bausparvertrag zu einem "Klassiker" unter den Finanzierungsinstrumenten gemacht.
Ist der Bau von Fertighäusern oder massiven schlüsselfertigen Häusern entsprechender Anbieter zu empfehlen?
Vom Grundsatz her spricht nichts dagegen. Es muss jeder Bauherr für sich entscheiden, ob er die Vor- und Nachteile, die sich aus solch einer Lösung ergeben, übernehmen will. Nach Vertragsabschluss lassen sich die Kosten nicht mehr senken. Es gibt viele gute und seriöse Anbieter. Da diese Unternehmen meistens als Generalunternehmer die Planungsleistung einschließlich anbieten, ist in der Bauphase auf die vertragsgerechte Ausführung zu achten. Bedenken sollte man, dass zu den eigentlichen Baukosten auch noch die Koordinierungs- und Vertriebskosten kommen, so dass der Gesamtpreis tendenziell höher ausfällt.
Matthias Taube: Ingenieurbüro für technische FachplanungFoto: Uwe Mann
Durchdachte Konzeption und Fördermittel nutzen
Schon bei der Planung des Vorhabens sollte man einige Kriterien des preisgünstigen Bauens berücksichtigen: Ein einfacher rechteckiger Grundriss und eine kompakte Gebäudeform ohne Nischen, Vorsprünge und Absätze tragen ebenso zu niedrigen Kosten bei wie günstige Dachformen wie das Pult- oder Satteldach. Eine angemessene Größe und einfache Ausgestaltung des Eigenheims, eine konsequente und durchdachte Planung des Baus sowie die Eigeninitiative des Bauherrn schlagen sich ebenfalls positiv auf die Baukosten nieder.
Durchdachte Planung heißt auch, dass Räume mit Wasser und Abwasserleitungen neben- bzw. übereinander angeordnet werden, so dass ein einziger Rohrleitungsstrang für das Haus ausreicht. Wer kostengünstig bauen möchte, sollte bei der Wohnraumgestaltung eher pragmatische Maßstäbe zugrunde legen. Entscheidend bei der Planung ist die Wohnflächennutzung. Verkehrsflächen wie Flur und Eingangsbereich sollten klein und doch geräumig gehalten werden.
Zur Finanzierung sollte man ausloten, welche öffentlichen Fördermittel einbezogen werden können. Ansprechpartner sind zum Beispiel die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) und die Sächsische Aufbaubank (SAB). Über die Programme und Konditionen sollte man sich aktuell informieren.
Tobias Wachs: LBS Ostdeutsche LandesbausparkasseFoto: Uwe Mann
Prüfen sollte man auch, ob im Rahmen einer Modernisierung Geld vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (Bafa) erhältlich ist. Zur Gewinnung erneuerbarer Energien wie durch Solarkollektorenanlagen, Wärmepumpen und Biomasseanlagen werden Investitionszuschüsse gezahlt. Einige der Konditionen sind nur bis zum Jahresende befristet. Informieren Sie sich bei einem Energieberater oder unter www.bafa.de
www.verbraucherzentrale-energieberatung.de
Holen Sie sich fachkundigen Rat. Einen Sachverständigen finden Sie zum Beispiel über den Verband der privaten Bauherren oder den Bauherrenschutzbund: www.vpb.de
Kostenlose Bauherren-Erstberatungen bietet die Architektenkammer Sachsen. Die nächste Beratung findet am 8. Dezember, 17 bis 19 Uhr in Chemnitz, An der Markthalle 4, statt (Anmeldung unter 0371 694213).
