Eckhart Beleites, Verband Deutscher GrundstücksnutzerFoto: Kristin Schmidt
Weitere Nutzung bestimmt Entschädigung
Für zu DDR-Zeiten errichtete Datschen und Garagen gilt das Schuldrechtsanpassungsgesetz
Chemnitz. Um Garagen und Wochenendhäuser auf fremdem Grund und Boden ging es beim Telefonforum am Dienstag. Wurden die Gebäude noch zu DDR-Zeiten errichtet, gelten nach dem Schuldrechtsanpassungsgesetz besondere Regelungen in Bezug auf Kündigung und Entschädigung. In der Praxis treten dazu viele Fragen auf. So waren die Experten des Verbandes Deutscher Grundstücksnutzer (VDGN) zwei Stunden ohne Pause am Telefon und im Internet-Chat gefragt. Nachfolgend eine Zusammenfassung.
Mein Mann hat eine Garage auf einem fremden Grundstück erbaut. Vor kurzem ist er verstorben. Wem gehört die Garage jetzt?
Wenn Sie zu der Zeit als Ihr Mann die Garage erworben hatte, bereits verheiratet waren, sind Sie automatisch ebenfalls Vertragspartner, auch wenn Sie den Vertrag nicht mit unterschrieben haben. Voraussetzung ist, dass der damals geschlossenen Pachtvertrag noch rechtswirksam ist. Es bedarf folglich keinerlei vertraglicher Änderungen. Grundlage dieser Regelung ist das Familiengesetz der DDR. Leider ist dieser Sachverhalt häufig unbekannt. Deshalb sollten Sie den Verpächter darauf aufmerksam machen. Sollten Sie nach dem Erwerben der Garage durch Ihren Mann geheiratet haben, kann nur der Erbe in das Vertragsverhältnis eintreten. Der Erbe muss diesen Anspruch gegenüber dem Verpächter geltend machen. Der Verpächter hat jedoch die Möglichkeit, ein Fortsetzen des Pachtverhältnisses mit dem Erben abzulehnen. Für die Entscheidung darüber sieht der Gesetzgeber eine relativ kurze Frist vor. Wurde ein Vertrag nach BGB geschlossen, ist entscheidend was die Vertragsparteien beschlossen haben. Die Ehefrau ist nur dann Vertragspartner, wenn sie den Vertrag mit unterschrieben hat und explizit als Vertragspartner ausgewiesen ist.
Aus gesundheitlichen und Alters bedingten Gründen muss ich die Nutzung meiner Garage auf fremden Grund und Boden aufgeben. Kann ich sie verkaufen oder erfahre ich eine kalte Enteignung? Und was ist sie wert?
Abhängig, ob der Nutzungsvertrag vor dem 3. Oktober.1990 geschlossen wurde oder danach, gibt es verschiedene Möglichkeiten. Sind Sie Mitglied einer Garagengemeinschaft und diese hat mit dem Grundstückseigentümer stellvertretend für alle Mitglieder vor dem 3. Oktober .1990 einen Pachtvertrag abgeschlossen, dann besteht im allgemeinen die Möglichkeit, dass ein Nachfolger in das bestehende Pachtverhältnis eintritt. Vorausgesetzt von Seiten der Garagengemeinschaft wird die Zustimmung dazu gegeben (sogenannte Dreiseitenverträge). Ein solches Vorgehen ist auch möglich, wenn ein Pachtvertrag mit dem Grundstückeigentümer vor dem 3. Oktober 1990 abgeschlossen wurde und der Grundstückseigentümer einwilligt, dass der Übernehmende das bestehende Pachtverhältnis fortsetzt (ebenfalls sogenannte Dreiseitenverträge). Bei Verträgen nach BGB ist entscheidend, was vertraglich vereinbart wurde. In Abhängigkeit der weiteren Nutzung der Garage stellt sie einen gewissen Wert dar. Wenn erforderlich, sollte dieser von einem bei Gericht zugelassenen und vereidigten Gutachter ermittelt werden. Der Wert ist oft höher als angenommen.
Claus Bischoff, Verband Deutscher GrundstücksnutzerFoto: Kristin Schmidt
Wir sind eine Garagengemeinschaft und möchten das Grundstück, auf dem sich unsere Garagen befinden kaufen. Der Grundstückseigentümer ist auch bereit, zu verkaufen. Was ist zu tun?
Um das Grundstück erwerben zu können, müssen die handelnden Personen juristische Personen sein. Garagengemeinschaften, wie sie vielfältig vor dem 3. Oktober 1990 entstanden waren, sind zwar, wenn bestimmte Regeln beachtet werden, ein Verein aber kein rechtsfähiger Verein. Somit kann eine Garagengemeinschaft im herkömmlichen Sinne das Grundstück nicht erwerben. Die Eintragung einer Garagengemeinschaft als Verein in das Vereinsregister, um rechtsfähig zu werden, ist häufig nicht möglich. Folglich müssen die Kaufwilligen sich so organisieren, das ihre Rechtsfähigkeit anerkannt werden kann. Ein rechtsfähiger Verein mit einer anderen Zielstellung wäre so eine Form aber nicht die einzig mögliche. Ein Ausweg aus dieser Situation ist die Bildung einer Eigentümergemeinschaft durch Mitglieder der Garagengemeinschaft. Die Eigentümergemeinschaft muss sich eine Satzung schaffen, in der klar geregelt ist, welche Rechte und Pflichten jedes Mitglied der Gemeinschaft hat, in welcher Form die Gemeinschaft nach innen wirksam und wie sie nach außen vertreten wird. Verantwortlichkeiten und Haftungsfragen sind eindeutig zu regeln. Der Kauf des Grundstückes wird durch einen Notar geregelt, der die Rechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft anerkennt. Möglich ist es auch, auf der Basis eines Gesellschaftervertrages, eine rechtsfähige Personengesellschaft zu gründen, die dann das Grundstück erwirbt.
Wir haben unsere Garage zu DDR-Zeiten erworben und besitzen noch den alten Pachtvertrag. Jetzt meint der Grundstückseigentümer, die Garagen seien nunmehr sein Eigentum und bietet uns einen Mietvertrag mit einer monatlichen Miete an. Ist das rechtens?
In dieser Form nicht! Das Vermieten einer Garage setzt voraus, dass der Vermieter die Baulichkeit erworben hat. Es ist nicht so, dass das Eigentum an Baulichkeiten auf Grundstücken, die gemäß Schuldrechtsanpassungsgesetz vor dem 3. Oktober 1990 gepachtet wurden, nach dem 31. Dezember 2006 automatisch in den Besitz des Grundstückseigentümers übergegangen ist. Der Eigentumsübergang setzt eine schriftliche Kündigung voraus. Wird die Garage als solche weiter verwendet, z. B. in dem sie vermietet wird, ist der Grundstückseigentümer zu einer Entschädigungsleistung verpflichtet.
Gerhard Kästner, Verband Deutscher GrundstücksnutzerFoto: Kristin Schmidt
Meine Frau und ich sind nun über 70. Wir würden unsere Datsche, die wir zu DDR-Zeiten auf Pachtland errichtet haben, gern abgeben, weil wir es nicht mehr schaffen. Allerdings hatte man uns vor kurzem den Kauf des Grundstücks zu recht günstigen Bedingungen angeboten. Wir sind nun hin- und hergerissen: Sollen wir kaufen oder den Vertrag kündigen?
Selbst für Ihr Vorhaben das Grundstück aufzugeben, kann der vorherige Kauf eine günstige Lösung sein. Denn damit haben Sie erst einmal das Eigentum an Ihrem Bungalow gesichert, das ansonsten bei einer Auflösung des DDR-Pachtvertrages automatisch an den Grundstückseigentümer fiele. Nach dem Grundstückskauf könnten Sie im nächsten Zug Grundstück und Häuschen weiterverkaufen. Vor Ihrer Entscheidung sollten Sie aber testen, ob es für Ihr Wochenendgrundstück überhaupt Interessenten gibt.
Ich habe einen Bungalow auf fremdem Boden zu DDR-Zeiten errichtet, kann der Bodeneigentümer mir zum 3.10.2015 wirklich kündigen? Ich habe mal gelesen, dass ich noch auf die Immobilie ein zusätzliche siebenjährige Schutzfrist habe, also bis 2022. Erst dann müsste ich das Grundstück geräumt haben. Ist das richtig?
Wichtig ist zu wissen: die vor dem 03.101990 abgeschlossenen Verträge sind auch nach dem 3. Oktober 2015 weiterhin wirksam. Der Grundstückseigentümer kann Ihnen ab dem 04.10.2015 mit der in Ihrem Vertrag vereinbarten Kündigungsfristen fristgemäß ordentlich kündigen, aber er muss es nicht. Die erwähnte Investitionsschutzfrist läuft ab 04.10.2015 sieben Jahre, dann gelten die Regelungen des BGB. Danach besteht grundsätzlich die Verpflichtung zur Rückgabe der Miet- oder Pachtsache in ihrem ursprünglichen Zustand. Der Nutzer muss das Bauwerk ab diesem Zeitpunkt auf eigene Kosten beseitigen und den ursprünglichen Zustand des Grundstücks wieder herstellen, wenn im Vertrag nichts anders vereinbart ist.
Bernd Lanius, Verband Deutscher GrundstücksnutzerFoto: Kristin Schmidt
Wir müssen unser Erholungsgrundstück, das wir seit mehr als 30 Jahren bewirtschaften, aus gesundheitlichen Gründen jetzt leider aufgeben. Was kann der Grundstückseigentümer fordern, wenn der Pächter vor dem 3.10.2015 kündigt. Was geschieht dann mit dem Eigentum des Pächters (Bungalow, Pflanzen)?
Als Grundstücksnutzer können Sie das Nutzungsverhältnis jederzeit unter Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen bzw. der evtl. davon abweichend im individuellen Vertrag getroffenen Festlegungen kündigen. Zu beachten sind bei nutzerseitigen Kündigungen die Regelungen des Schuldrechtsanpassungsgesetzes sowie die allgemeinen Regelungen des BGB. Mit Beendigung des Vertragsverhältnisses geht das Eigentum an Baulichkeiten auf den Grundstückseigentümer über. Wenn Sie selbst kündigen, können Sie nur eine Entschädigung verlangen, soweit der Verkehrswert des Grundstücks durch das von Ihnen errichtete Bauwerk erhöht ist. Gleichzeitig hat der Grundstückseigentümer nach Beendigung des Vertrages gemäß Schuldrechtsanpassungsgesetz neben der Entschädigung für das Bauwerk auch eine Entschädigung für die Anpflanzungen zu leisten, die der Nutzer getätigt hat. Sie sind nicht zur Beseitigung des Bauwerkes verpflichtet. Der Eigentümer von Grund und Boden kann nicht verlangen, dass Sie den Bungalow abreißen. Zu beachten ist jedoch, dass der Grundstückseigentümer vom Nutzer die Hälfte der Abrisskosten verlangen kann, wenn er den Abbruch innerhalb eines Jahres nach Besitzübergang vornimmt. Der Grundstückseigentümer muss dem Nutzer den beabsichtigten Abbruch des Bauwerkes rechtzeitig anzeigen, so dass dieser die Möglichkeit hat, den Abriss selbst zu realisieren bzw. eigene Abrissangebote einzuholen. Sie können jedoch Ihren Bungalow auch selbst abreißen. Die von Ihnen vorgenommenen Anpflanzungen können Sie mitnehmen.
Ich habe einen Käufer für meine Garage in einer Garagengemeinschaft gefunden. Reicht es, wenn ich mich mit ihm verständige und die Garagengemeinschaft über die Änderung informiere?
Das reicht leider nicht. Sie machen keine Angaben darüber, ob ihre Garagengemeinschaft vielleicht Eigentum am Grundstück hat oder nur Nutzer oder Generalpächter ist. Ihre Garage können Sie nur verkaufen, wenn der Grundstückseigentümer damit einverstanden und bereit ist, eine dreiseitige Vereinbarung abzuschließen, d.h. in der vereinbart wird, dass der Käufer Ihrer Garage in Ihren alten Vertrag eintritt. Damit würde sichergestellt werden, dass der neue Garageneigentümer auch berechtigt ist, das darunter liegende Grundstück zu nutzen.
Die Stadt hat unserer Garagengemeinschaft den Grund und Boden zum Kauf angeboten. Unter welchen Umständen würden Sie uns zum Kauf raten?
Vor allem ist entscheidend, ob die Mitglieder der Gemeinschaft am Kauf interessiert sind. Eine wichtige Rolle sollte spielen, ob der Garagenstandort unter Beachtung der örtlichen Lage eine langfristige Zukunft hat und Bedarf an derartigen Garagen besteht. Entscheidend dürfte weiterhin der Kaufpreis sein. Sie sollten diesen anhand von Bodenrichtwertkarten überprüfen. Vorab wäre der Flächennutzungsplan zu recherchieren, welche Nutzung für dieses Grundstück ausgewiesen ist, weil dieses auch Auswirkungen auf die Kaufpreishöhe haben könnte. Vielleicht sollte man auch an die Zeit denken, wenn die Garagen mal erneuert werden müssten, ob es dann noch Bedarf gibt, also ob es eine Rendite geben kann.
Hans-Joachim Wierick, Verband Deutscher GrundstücksnutzerFoto: Kristin Schmidt
Rat und Hilfe:
Rechtliche Grundlage für Garagen und Wochenendhäuser aus DDR-Zeiten, die auf fremdem Grund und Boden errichtet wurden, ist das Schuldrechtsanpassungsgesetz. Es trifft auf Verträge zu, die bis zum Ablauf des 2. Oktober 1990 abgeschlossen wurden. Danach ist das Bürgerliche Gesetzbuch anzuwenden.
Die Ratgeberhefte "Die Chancen nutzen - was Garageneigentümer auch nach dem 1. Januar 2007 erreichen können" und "Wie sicher ist das Eigentum an meiner Datsche? - 60 Fragen und Antworten" (je 5 Euro, plus 1 Euro Versand) erhält man über: VDGN, Irmastraße 16, 12683 Berlin, Telefon 030 514 8880 oder über das Internet.
In der VDGN-Beratungsstelle Chemnitz und Westsachsen Rosenplatz 4, 09126 Chemnitz, können sich Interessenten informieren; auch hier sind die Ratgeberhefte erhältlich, Sprechzeiten: mittwochs und donnerstags, 14 bis 18 Uhr, Telefon 0371 5614622.
Am 9. August 2012,15 Uhr, trifft sich in den Räumen der VDGN-Beratungsstelle in Chemnitz die Arbeitsgruppe "Garagenproblematik" für Chemnitz und Westsachsen. Vertreter von Garagengemeinschaften und Interessenten sind dazu herzlich eingeladen. (pl)
Das Chatprotokoll steht unter www.freiepresse.de/chat_pachtgrundstueck.
