Theoretisch reicht ein Zimmer mit Bett und eine Buchungsplattform. Doch wer Erfolg haben will, der muss sich ins Zeug legen. Außerdem hält mit der ersten Übernachtung auch die Stadt die Hand auf.
„Superhost“, „Gästefavorit“ und fünf Sterne bei 66 Bewertungen. Michael Spiegler hat zwei Jahre hart gearbeitet, bis er sich diese Titel als Vermieter bei der Buchungsplattform AirBNB erarbeitet hat. Dafür hat er ein Hinterhaus an der Kanalstraße ausgebaut und fast das komplette Inventar selbst gezimmert. In seinem Tinyhouse „The Upholstery“ können bis zu fünf Gäste unterkommen.
Ein Großteil seien Familien, die aus Chemnitz weggezogen sind und beispielsweise ihre Eltern besuchen. „Sie möchten für diese Zeit nicht bei ihren Verwandten wohnen und suchen etwas Schönes“, sagt Spiegler. Aber es kämen auch immer mehr Touristen in seine Ferienwohnung. „Viele Gäste kommen auch nur wegen der Ferienwohnung.“
An 60 Prozent der Tage im Jahr sei er ausgebucht, im nächsten Jahr zur Kulturhauptstadt rechnet der Chemnitzer mit 80 Prozent Belegung.
Wichtig für den Vermietungserfolg sei es, sich von anderen Ferienwohnungen abzuheben. „Ich glaube nicht, dass der durchschnittliche Ikea-Stil ein großer Anreiz ist“, sagt Spiegler, der seine Möbel und die Einrichtung nach seinem persönlichen Geschmack gebaut hat. So sind beispielsweise ein Kinderbett mit Kletterturm und ein Kamin vor einer offenen Ziegelwand entstanden.
Abgaben und Steuern
Generell warnt er davor zu glauben, dass die Zimmervermietung über Buchungsplattformen eine schnelle Geldquelle sei. Spiegler, der selbst auch nur nebenberuflich vermietet, weist auf die viele Arbeit hin. „Wenn ein Gast die Wohnung verlässt und neue Gäste kommen, muss alles zügig geputzt und die Wäsche gewaschen werden. Da gibt es keinen Sonntag und in der Woche muss der Arbeitgeber mitmachen.“ Das sei aber nur die eine Seite, dazu kämen noch Steuern und Kosten beispielsweise für Energie.
Nach Angaben der Stadtverwaltung sind offiziell etwa 450 Ferienunterkünfte in Chemnitz registriert. Sie müssen genau wie Hotels seit diesem Jahr eine Beherbergungssteuer an die Stadtkasse abführen, fünf Prozent auf den Übernachtungspreis. „Eine Unterscheidung zwischen gewerbsmäßiger und privater Vermietung erfolgt hinsichtlich der Beherbergungssteuer nicht“, erklärt die Pressestelle im Rathaus. Damit muss beispielsweise auch ein Student die „Bettensteuer“ abführen, der nur sporadisch ein Zimmer in seiner Wohnung an Kurzzeitgäste weitervermietet. Dafür ist das Ordnungsamt hinterher und kontrolliert auch in Vermietungsplattformen.
Mehrwertsteuer hängt vom Umfang ab
Bei anderen Steuern liegt es am Einzelfall. Bei der Einkommensteuer gibt es eine Freigrenze bis 520 Euro. Bei Umsatz- und Gewerbesteuer hängt es vom Umfang der Vermietung ab. So muss man laut Finanztip erst ab einem Bruttoumsatz von mehr als 17.500 Euro im Vorjahr und voraussichtlich 50.000 Euro im laufenden Jahr Umsatzsteuer abführen. Unter diesen Grenzen greift die Kleinunternehmerregelung. Gewerbesteuer wird vor allem bei gewerbsmäßigem Betrieb fällig, wenn beispielsweise Sonderleistungen wie Zimmerservice, Ausfahrten oder Frühstück angeboten werden.
Für die richtige Versicherung haben Vermietungsportale passende Policen. So bietet AirBNB eine Absicherung für Vermieter, falls sich ein Gast verletzt oder falls der Gast das Inventar zerstört, was im Gegensatz zu Schäden am Haus nicht immer in dessen Haftpflicht enthalten ist.
Darf ich eigentlich touristisch vermieten, wenn ich nur Mieter bin? Der Vermieter muss auf alle Fälle um Erlaubnis gefragt werden, sagt Ulrich Lange vom Haus- und Grundbesitzerverein Chemnitz und Umgebung. Ein neuer Mietvertrag müsse für die zeitweise Untervermietung aber nicht aufgesetzt werden, das sei nur beim Wechsel der Hauptmieter nötig.
Gebühren für Buchungsportale
Das Einstellen der Ferienwohnung oder des Zimmers auf einem Buchungsportal steht erst einmal jedem offen, bei den Portalen muss man aber eine Identitätsprüfung durchlaufen. Für die Vermittlung sind Gebühren fällig, bei AirBNB beispielsweise drei Prozent pro Buchung für den Vermieter, eine weitere Abgabe holt sich das Portal vom Gast. Bei Booking ist die Servicegebühr für den Vermieter höher, der Gast bleibt allerdings verschont. (cma)
