Wohin eine allzu großzügige Vergabe von Darlehen für den Bau einer Immobilie oder den Kauf einer solchen führen, verdeutliche die sogenannte Subprime-Krise in den USA ab dem Jahr 2007 sehr eindrücklich. Doch wie so häufig geraten solche Krisen meist schnell in Vergessenheit, sobald diese erst einmal überstanden und Schäden beseitigt sind. Schon seit Jahren führen die stetig steigenden Immobilienpreise auf dem deutschen Markt zu Bedenken, es könne schon bald zum Einbruch kommen. Die derzeitigen Markt-Entwicklungen jedenfalls sind für die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) Grund genug, die Banken im Land zu einer umsichtigeren Praxis bei der Prüfung von Darlehensanträgen aufzurufen. Und dies ist nur ein Punkt, der dazu führen könnte, dass die Suche nach einem Immobilienkredit für Hausherren in spe in Zukunft mühsamer werden könnte. Oder gar erfolglos enden könnte, sollten die Adressaten der BaFin-Vorgaben zeitnah reagieren.
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Behörde sieht Risiko eines überhitzten Marktes in Deutschland
Die deutsche Finanzaufsicht rät in einer aktuellen Veröffentlichung sowohl Banken und Kreditinstituten als auch Versichern und Kreditgebern anderen Art zu „besonderer“ Vorsicht. Hintergrund sind die besagten dramatisch gestiegen Immobilienpreise. Die Experten der Bafin sehen die Gefahr einer Überhitzung des Marktes, die es zu vermeiden gilt. In dem gestern (12.01.2022) veröffentlichten Schreiben spricht die oberste Finanzaufsichtsbehörde von einer „einen konservativen Bewertungs- und Kreditvergabepraxis“, die man von Banken und Kreditgebern allgemein in der momentanen Situation auf dem Markt erwarte. In der Tat gab es in der Vergangenheit verschiedenste Analysen, die auf eine inzwischen wieder recht lockere Vergabepolitik bei vielen Banken schließen ließen. Die BaFin verlangt nun, Anträge müssten jetzt umso genauer dahingehend geprüft werden, ob potenzielle Darlehensnehmer den zinslichen Anforderungen gewachsen sind und Tilgungen reibungslos geleistet werden können.
Banken müssen stärker auf Finanzierbarkeit achten
Insbesondere müsse sichergestellt sein, dass Neukunden bei solch langfristigen Finanzierungen auch im Falle steigender Zinsen ihren Zahlungsverpflichtungen gerecht werden können. Der Hinweis auf einen Zinsanstieg ist berechtigt. Viele Analysten rechnen für das laufende Jahr mit spürbar steigenden Zinsen für Baudarlehen und Immobilienkredite. Und das, obwohl die Europäische Zentralbank (EZB) nach ihrer letzten Ratssitzung einmal mehr betonte, trotz hoher Inflation in der Eurozone keine vorzeitige Anhebung der Leitzinsen vornehmen zu wollen. Banken dürften sich dennoch bald fürs Erste von historisch niedrigen Zinsen verabschieden.
Abkehr von 0-Null-Prozent-Politik bei Eigenkapitalquote
Einstweilen handelt es sich bei den Aussagen der BaFin um eine Empfehlung in die Richtung der Kreditgeber im Land. Die Aufsichtsbehörde kündigte zeitgleich die Bereitschaft an, im Ernstfall „verbindliche Maßnahmen zur Kreditvergabe“ zu erarbeiten, sollten Banken noch freigiebiger werden und ihre Standards weiterhin lockern oder sich die ohnehin schon angespannte Marktlage weiter zuspitzen. Auch für die BaFin ist die globale Pandemie ein wichtiger Aspekt. Corona habe verdeutlicht, wie verwundbar die Branche ist – insbesondere der Markt für Wohnimmobilien. Ein Punkt, in dem die BaFin frühzeitig aktiv werden will, sind die Vorgaben für Kapitalpuffer. Solche Puffer müssen Banken als Extraabsicherung gegen drohende Kreditausfälle vorhalten. Experten sprechen hierbei von einem „antizyklischen Kapitalpuffer“. Aktuell liegt dieser Puffer bei 0,00 Prozent. Die BaFin hatte diesen aufgrund der Pandemie vorläufig gesenkt bzw. ausgesetzt. Zukünftig soll er auf 0,75 Prozent erhöht werden.
Zum Vergleich:
Vor Corona galt ein Wert von 0,25 Prozent für den Zusatzpuffer. Kurzum: Deutsche Banken werden deutlich mehr Eigenkapital auf die hohe Kante legen, um wirtschaftlich besser auf kommende Krisen vorbereitet zu sein.
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Zusätzlicher Eigenkapitalpuffer für den Sektor Immobiliendarlehen
Weiterhin will die Aufsicht bei Wohnimmobilien-Darlehen ergänzend auf einen „sektoralen Systemrisikopuffer“ setzen. Dieser soll bei zwei Prozent liegen. Dass dies mit hoher Wahrscheinlichkeit frühzeitig zu einem Anstieg der Zinsen in der Sparte der Immobilienkredite führen wird, erklärt sich von selbst. Schließlich müssen Banken die verlangten Rücklagen ausgleichen. Die Einführung beider Puffer-Varianten soll der BaFin zufolge „zeitnah“ erfolgen. Banken müssen diese allerdings erst zum 1. Februar 2023 endgültig erfüllt haben. Die Kreditzinsen dürften erfahrungsgemäß schneller steigen, als die meisten Banken die neuen Regeln für die Eigenkapitalquote in die Tat umsetzen werden. Andererseits hätten die meisten deutschen Banken längst am Aufbau von Puffern gearbeitet, wie Mark Branson, Chef der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht, betont. Von einer „Kreditverknappung“ gehe man nicht aus. Mancher Experte sieht dies allerdings anders als die BaFin.
