Streit um Steuerschlupfloch für Immobilien-Investoren

Baden-Württemberg verlangt eine rasche Reform der Grunderwerbsteuer - doch die Berliner Koalition hat sich bei diesem Thema vollkommen verhakt.

Berlin.

Die baden-württembergische Landesregierung hat die Große Koalition im Bund aufgefordert, entschlossener gegen Steuervermeidung bei großen Immobilien-Transaktion vorzugehen. "Die Koalition muss endlich runter von der Bremse", sagte Finanzministerin Edith Sitzmann (Grüne) unserer Redaktion. Sie betonte: "Die Steuerschlupflöcher bei sogenannten Share Deals müssen wir schnellstmöglich schließen." Es brauche mehr strenge Regeln, um gegen die Steuervermeidung durch Kapitalgesellschaften vorgehen zu können um so mehr Steuergerechtigkeit für alle zu schaffen.

Sitzmann reagierte damit auf den Umstand, dass Union und SPD im Bund trotz einschlägiger Pläne bislang nichts unternommen haben, um die Umgehung des Fiskus beim Verkauf von Bürokomplexen oder Wohnanlagen zu erschweren. Professionelle Investoren vermeiden häufig die Zahlung von Grunderwerbsteuer in Höhe von bis zu 6,5 Prozent des Kaufpreises, indem sie "Share Deals" abschließen. Dabei wechselt nicht die Immobilie selbst den Besitzer. Verkauft werden vielmehr "Shares", also Anteile an einer Firma, in die das Objekt zuvor überführt wurde. Privatleute, die sich ein Eigenheim zulegen, haben diese Möglichkeit nicht.

Bei "Share Deals" bleiben die Transaktionen steuerfrei, sofern innerhalb von fünf Jahren weniger als 95 Prozent der Anteile übertragen werden. Nach Ablauf der Frist können die restlichen Anteile ebenfalls steuerfrei übernommen werden. Union und SPD wollen laut Koalitionsvertrag die "missbräuchlichen Steuergestaltung bei der Grunderwerbsteuer mittels 'Share Deals'" beenden. Die Fraktionen haben sich in den Gesprächen darüber aber vollkommen verhakt.

Die Länder hatten 2018 eine Verschärfung der Regeln vorgeschlagen, die Bundesregierung brachte im Sommer 2019 auf dieser Basis einen Gesetzentwurf auf den Weg. Er sieht unter anderem vor, die Beteiligungsgrenze von 95 auf 90 Prozent zu senken und die Haltefrist von fünf auf zehn Jahre zu erhöhen. Eigentlich sollten die neuen Vorschriften bereits Anfang 2020 in Kraft treten.

Doch daraus wurde nichts. Die Koalitionsfraktionen konnten sich nicht auf eine gemeinsame Linie verständigen. Strittig ist vor allem die Höhe der Beteiligungsgrenze. Die SPD fordert nun eine Steuerpflicht, wenn mehr als 75 Prozent der Firmenanteile auf einen anderen Besitzer übergehen. Nur so ließen sich "Share Deals" wirksam begrenzen, argumentiert sie. Alles andere wären nur Kosmetik. Die Union will an den 90 Prozent aus dem Regierungsentwurf festhalten.

Die Stimmung ist gereizt. "Ich bin wirklich empört über die Union. Es ist unglaublich, wie die sich verhalten", sagte der SPD-Finanzpolitiker Bernhard Daldrup. Er habe den Eindruck, dass sich die Union bei dem Thema selbst nicht einig sei. Verschiedene Akteure von CDU und CSU würden ganz unterschiedlich agieren. "Wir sollten keine Placebo-Gesetze machen", sagte Daldrup. In der SPD argwöhnen sie, dass die Unionsvertreter mit Rücksicht auf die Immobilienbranche auf Zeit spielen und versuchen, das Thema bis zum Ende der Legislaturperiode zu verschleppen. Die Union weist die Vorwürfe zurück. "Die Behauptung, dass wir blockieren würden, ist falsch. Es geht uns nur um Gründlichkeit", sagte der CDU-Unterhändler Olav Gutting. Man sei in den Gesprächen mit den Sozialdemokraten schon sehr weit gekommen und müsse viele Festlegungen jetzt noch juristisch prüfen. Wenn es nach der Union ginge, könne das Gesetz rasch verabschiedet werden und Anfang 2021 in Kraft treten.

"Share Deals" sind legal, aber hochgradig umstritten. Den Ländern entgehen dadurch Steuereinnahmen in Milliardenhöhe. Während jeder Privatmann beim Erwerb einer selbstgenutzten Immobilie Grunderwerbsteuer zahlen muss, können sich Profi-Investoren dieser Pflicht mithilfe von spezialisierten Beratern entziehen. Der Deutsche Mieterbund ist der Auffassung, dass "Share Deals" auch preistreibend wirken, weil sie die Konzentration von Immobilienportfolios bei wenigen großen Unternehmen unterstützten.

Ein prominentes Beispiel für einen "Share Deal" ist der Verkauf des Berliner Sony-Centers am Potsdamer Platz im Jahr 2017 durch einen südkoreanischen Staatsfonds an einen Pensionsfonds aus Kanada sowie an eine Investmentgesellschaft für 1,1 Milliarden Euro. Die Steuerersparnis soll bei 66 Millionen Euro gelegen haben. Beim Verkauf eines Pakets aus 2200 Wohnungen in Bremen und Niedersachsen 2019 wiederum sollen nach Schätzungen von Fachleuten beiden Bundesländern 12 Millionen Euro entgangen sein. Der Kaufpreis lag bei 240 Millionen Euro. Auch bei deutlich kleineren Transaktionen kommen "Share Deals" zum Einsatz. Bekannt werden die Geschäfte oder Details davon in der Regel nicht, weil sie dem Steuergeheimnis unterliegen.

Die Grunderwerbsteuer geht an die Länder und ist für sie eine wichtige Einnahmequelle. Sie fällt beim Erwerb eines Grundstücks, eines Hauses oder einer Wohnung an. Seit 2006 gibt es dafür in Deutschland keinen einheitlichen Steuersatz mehr. Die Bundesländer können ihn vielmehr selbst festlegen.

Angesichts knapper Kassen haben viele Länder die Sätze teilweise deutlich nach oben geschraubt: Lediglich Sachsen und Bayern blieben beim ursprünglichen Satz von 3,5 Prozent des Kaufpreises. In Nordrhein-Westfalen und einigen anderen Ländern werden hingegen 6,5 Prozent fällig. Das entspricht beim Erwerb einer Wohnung, die 200.000 Euro kostet, einer zusätzlichen Belastung für den Käufer in Höhe von 13.000 Euro. Das Aufkommen aus der Grunderwerbsteuer hat sich in den vergangenen zehn Jahren aufgrund des Immobilienbooms verdreifacht. Es lag 2019 bei insgesamt 15,8 Milliarden Euro.

11 Kommentare

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    RingsOfSaturn
    26.10.2020

    Mal wieder ein Thema, bei dem mir die Galle hochkommt.

    "Die Union will an den 90 Prozent aus dem Regierungsentwurf festhalten."

    Das passt ins Bild. Placebo-Gesetze...