Ob einzelnes Zimmer oder Zweitwohnung: Bevor Wohnraum ungenutzt bleibt, vermietet man ihn doch lieber unter. Wer sich nicht der Steuerhinterziehung verdächtig machen will, sollte diese Regeln kennen.
Wer ein ungenutztes Zimmer übrig oder eine Zweitwohnung hat, für den mag es attraktiv sein, diesen Wohnraum über Portale wie Airbnb, Wimdu oder 9Flats unterzuvermieten. Um wegen der so erzielten Mieteinnahmen keinen Ärger mit der Finanzverwaltung zu bekommen, sollte man die Steuerregelungen beachten. Darauf macht der Bundesverband Lohnsteuerhilfevereine (BVL) aufmerksam.
Mehr als 520 Euro im Jahr gehören in die Steuererklärung
Wer nur sporadisch Wohnraum vermietet und weniger als 520 Euro im Jahr damit einnimmt, kann sich entspannt zurücklehnen. Aus Vereinfachungsgründen wird von der Besteuerung dieser Einnahmen abgesehen. Die Einnahmen müssen daher nicht in der Steuererklärung angegeben werden. Dokumentieren sollte man sie aber trotzdem für den Fall, dass das Amt nachfragt. Mieteinnahmen über 520 Euro im Jahr gehören in diesem Fall in die Einkommenssteuererklärung.
Wer seinen Wohnraum oder Teile davon hingegen dauerhaft - also nicht nur vorübergehend - vermietet, muss seine Geschäfte immer dann in der Steuererklärung offenlegen, wenn die Einkünfte die Grenze von 410 Euro übersteigen. Das ist der Fall, wenn die Einnahmen abzüglich Ausgaben diesen Betrag übersteigen.
Besteht eine Einkünfteerzielungsabsicht?
Tatsächlich versteuert werden diese Einnahmen dann, wenn eine sogenannte Einkünfteerzielungsabsicht besteht. Bei der dauerhaften Vermietung wird diese im Regelfall unterstellt. Was der sperrige Begriff ausdrückt: Vermietende erwirtschaften langfristig gesehen Überschüsse, also ihre Mieteinnahmen sind höher als die Kosten, die ihnen selbst entstehen.
Im Falle einer ganzen Wohnung etwa: Wer von seinen Gästen mehr verlangt, als er selbst für Miete, Nebenkosten, Instandhaltung und so weiter zahlt, erzielt einen Überschuss.
Ein Beispiel schafft Klarheit
Etwas komplizierter ist die Berechnung der eigenen Kosten, wenn man nur einzelne Zimmer vermietet und die Wohnung ansonsten selbst nutzt. Dann werden die Gesamtkosten für die Wohnung flächenmäßig aufgeteilt. Zum Beispiel: Macht das vermietete Zimmer 20 Prozent der Wohnfläche aus, können auch nur 20 Prozent der Gesamtwohnungskosten als Grundlage herangezogen werden.
Teilen sich Mieter und Gäste außerdem das Bad, kann auch dieser Kostenanteil Berücksichtigung finden. Dafür muss dessen Anteil an der Gesamtwohnfläche aber zusätzlich durch die Anzahl der nutzenden Personen geteilt werden.
Also zum Beispiel: Bei einem Flächenanteil des Bads von 20 Prozent werden bei 5 Nutzenden (vier Mieter und ein Gast) weitere 4 Prozent berücksichtigt. Insgesamt müssten dann 24 Prozent der Gesamtwohnungskosten in der Steuererklärung angegeben werden. Lagen die Einnahmen aus der Untermiete darüber, besteht ein steuerpflichtiger Überschuss.
Vorwurf der Steuerhinterziehung entgehen
Laut dem BVL kann schnell der Vorwurf der Steuerhinterziehung im Raum stehen, wenn jemand in steuerlich relevantem Ausmaß Wohnraum vermietet und das nicht in seiner Steuererklärung angibt. Gerade wer dafür Plattformen wie Airbnb nutzt, muss damit rechnen, dass die Behörden früher oder später darauf aufmerksam werden.
Denn die Finanzverwaltung richtet sich mitunter gezielt an die Plattformen, um Steuerpflichtige ausfindig zu machen. Die Betreiber sind zudem verpflichtet, Nutzende zu melden, die mindestens 30 Vermietungsgeschäfte im Jahr eingehen oder mindestens 2000 Euro Einnahmen mit einer Plattform generiert haben. (dpa)
