Eigenheimbesitzer, die im Alter schnell Geld brauchen, könnten darüber nachdenken, ihre Immobilie teilweise zu liquidieren. Der sogenannte Teilverkauf hat aber seine Tücken.
Im Ruhestand haben viele Menschen große Pläne: Mit dem Wohnmobil durch Europa reisen. Eine große Schiffsreise machen, endlich einmal die vielen lang geplanten Städtereisen unternehmen oder auch das eigene Haus modernisieren. Oftmals reicht dafür das Geld nicht aus. Denn das steckt im Eigenheim, das die Familie über Jahrzehnte abgezahlt hat.
Eine mögliche Lösung, die sich Eigenheimbesitzern in solchen immer mal wieder bietet, ist der Teilverkauf. Finanzunternehmen wie Wertfaktor, Engel & Völkers, Heimkapital oder auch die Deutsche Teilkauf bieten Haus- und Wohnungseigentümern eine Möglichkeit, unkompliziert Kapital aus ihrer Immobilie flüssig zu machen.
"Sie bieten an, einen Teil der von ihnen bewohnten Immobilie zu kaufen und dafür schnell größere Geldbeträge zu zahlen", sagt Thomas Mai, Finanzexperte bei der Verbraucherzentrale Bremen. Verkäufer können anschließend aber weiter in ihrer Immobilie bleiben. Allerdings: "Vorteilhaft ist dieses Geschäft in erster Linie für die Käufer. Verkäufer machen hingegen wirtschaftliche Verluste und geraten sogar in Gefahr, ihre Immobilie am Ende vollständig zu verlieren und ausziehen zu müssen."
Nutzungsentgelt oft hoch
"Mit dem Teilverkauf erscheint es plötzlich möglich, beides zu haben, ein eigenes Haus und viel Geld auf dem Konto", sagt Rechtsanwältin Beate Heilmann, Vorsitzende der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV). "Aber das hat seinen Preis. Und der ist beim Teilverkauf besonders hoch."
Das liegt an der Konstruktion des Modells. Der Eigentümer verkauft einen Teil seiner Immobilie, aber höchstes 50 Prozent. Im Gegenzug bekommt er ein Nießbrauchsrecht und relativ viel Geld, über das er sofort verfügen kann. "Das klingt zunächst nach einer Win-win-Situation", so Thomas Mai. "Doch die Tücken liegen im Detail." Denn der Verkäufer könne die Wohnung oder das Haus nicht einfach so weiter nutzen. Es fällt eine monatliche Nutzungsgebühr für den verkauften Teil an.
"Dieses Nutzungsentgelt ist nicht ohne. Es beträgt nach unseren Recherchen zwischen viereinhalb bis über sechs Prozent des Wertes des verkauften Teils pro Jahr", sagt Dirk Eilinghoff, Immobilien- und Zinsexperte beim Geldratgeber "Finanztip". "Bei einem Nutzungsentgelt von fünf Prozent werden für eine Auszahlung von 200.000 Euro monatlich 833 Euro fällig." Das sollten Teilverkäufer unbedingt bei ihrer Kalkulation berücksichtigen. Dazu kommen Ausgaben für die Instandhaltung und die Grundsteuer, die der Verkäufer allein tragen muss.
Rückkäufe lassen sich Anbieter gut bezahlen
Grundsätzlich besteht die Möglichkeit, dass der Eigentümer den an die Firma verkauften Anteil später zurückkauft. Auch Erben können das tun. "Aber das wird teuer", warnt Thomas Mai. Denn der Anbieter wird mindestens den ausgezahlten Teilkaufpreis plus Kaufnebenkosten einfordern. Und er wird einen Aufpreis für eine Wertsteigerung verlangen. Es gibt sogar Verträge, in denen sich die Finanzfirmen gegen einen Wertverlust der Immobilie absichern. Wird die Immobilie später komplett verkauft, bekommt der Anbieter mindestens sein investiertes Geld sowie einen Zuschlag von zum Beispiel 17 Prozent als "Minimumanteil" zurück.
Die Verbraucherzentralen kritisieren das. Sie bemängeln generell die Intransparenz vieler Verträge und fehlende Informationen. "Die Verträge sind sehr komplex, die Verbraucher bekommen nur schwer einen Überblick über die Gesamtkosten", so Thomas Mai. "Und Alternativen zum Teilverkauf werden auch nicht benannt." Ohne vorherige unabhängige Beratung sollte man so einen Vertrag nicht unterschreiben.
Vielen Verkäufern ist zum Beispiel nicht klar, wie schnell sie ihre Immobilie vollständig verlieren könnten. "Kann zum Beispiel die Nutzungsgebühr nicht gezahlt werden, droht der Verkauf des Hauses", so Verbraucherschützer Mai. Auch eine Insolvenz des Käufers könne zum Verkauf oder zur Zwangsversteigerung der Immobilie führen. "Jeder Gläubiger darf vollstrecken", stellt Rechtsanwältin Beate Heilmann klar. Für Betroffene sei das eine sehr unsichere Situation.
Wertermittlung auf eigene Faust kann helfen
Problematisch ist auch die Wertermittlung der Immobilie. "Dafür wird von einem Sachverständigen, den der Käufer benennt, der aktuelle Verkehrswert bestimmt", erklärt Dirk Eilinghoff. "Der Verkäufer kann zwar auch selbst einen Gutachter vorschlagen, aber letztlich entscheidet das Finanzunternehmen, wer beauftragt wird." Der angesetzte Verkehrswert könne erheblich vom Verkaufswert abweichen, also dem Wert, den der Eigentümer bei einem vollständigen Verkauf auf dem Markt erzielen würde. "Um einen realistischen Verkaufswert zu ermitteln, können Eigentümer im Vorfeld Kaufangebote für die Immobilie einholen", rät er.
Bevor sie einen riskanten und teuren Teilkaufvertrag unterschreiben, sollten Hauseigentümer mögliche Alternativen prüfen. "Besonders ältere Kunden denken, dass sie bei der Bank keinen Kredit mehr bekommen", sagt Dirk Eilinghoff. "Aber sie sollten es auf jeden Fall versuchen und ihre Immobilie als Sicherheit einbringen. Dieses Geld können sie dann zu jedem Zweck einsetzen, zur Modernisierung des Eigenheimes, aber auch zum Kauf eines Wohnmobils."
"Eine andere Möglichkeit wäre, das Haus komplett zu verkaufen und dann zu mieten", erklärt Beate Heilmann. "Das ist eine klare Geschichte. Der Eigentümer entscheidet, zu welchem Preis er verkauft. Und als Mieter sind seine Kosten, also Miete und Betriebskosten, viel überschaubarer als beim Teilverkauf." (dpa)
