Muss ich malern?

Zwar haben oberste Richter bereits mehrfach zugunsten der Mieter entschieden. Doch trotzdem bleiben viele Fragen unklar.

Worum ging es in dem Fall?

Der Mieter hatte seine Wohnung im niedersächsischen Celle vor dem Auszug selbst gestrichen. Dazu hatte ihn die vermietende Wohnungsbaugenossenschaft aufgefordert. Der waren die Decken und Wände allerdings zu streifig. Deshalb ließ sie für knapp 800 Euro einen Maler kommen. Bezahlen sollte das der Mieter, aber er weigerte sich.

Wie ist die Rechtslage?

Grundsätzlich verpflichtet das Gesetz den Vermieter, die Wohnung in Schuss zu halten. "Er muss alle Instandsetzungen in der Wohnung, auch Schönheitsreparaturen, durchführen und die Kosten dafür übernehmen", sagt Katrin Kroupova, Juristin beim Mieterverein Dresden. Davon darf allerdings abgewichen werden, und deshalb ist die Ausnahme seit Langem zur Regel geworden. Denn der Vermieter kann die Pflicht zur Renovierung vertraglich auf den Mieter übertragen. Laut Deutschem Mieterbund gibt es heute kaum einen Mietvertrag, der die sogenannten Schönheitsreparaturen nicht dem Mieter aufbürdet. Aber er darf dabei nicht unangemessen benachteiligt werden. Von ihm darf also nicht mehr verlangt werden, als der Vermieter bei der Erfüllung seiner vertraglichen Pflichten leisten müsste. Ist der Mieter in eine unrenovierte Wohnung gezogen, darf der Vermieter beispielsweise keine Schönheitsreparaturen von ihm verlangen - zumindest, solange er keinen Ausgleich geschaffen hat. Das legt ein Grundsatzurteil von 2015 fest. Sonst müsste er diese womöglich schöner hinterlassen, als er sie vorgefunden hat. Entsprechende Klauseln in Mietverträgen sind unwirksam. Mit dem neuen Urteil steht fest, dass daran auch eine Absprache mit dem Vormieter nichts ändert.

Was sind Schönheitsreparaturen?

Vereinfacht gesagt sind das alle Malerarbeiten in der Wohnung, also das Streichen oder Tapezieren der Wände und Decken, aber auch das Lackieren von Heizkörpern, Türen oder Fensterrahmen von innen. Der Mieter muss aber nur renovieren, was er beim normalen Wohnen abgenutzt hat. Hat er durch nicht sachgerechten Umgang Schäden verursacht, muss er für deren Beseitigung ebenfalls aufkommen. Der Vermieter muss hingegen ran, wenn es Schäden im Mauerwerk oder Putz gibt, die nicht auf den Mieter zurückzuführen sind.

Was gehört nicht dazu?

Es gibt eine ganze Reihe von Renovierungsarbeiten, die der Mieter nicht durchführen muss. Zum Beispiel Glasarbeiten, Reparaturen an Gasgeräten, Lichtschaltern, Türschlössern, Heizkörpern, Gas- und Lichtleitungen. Der Mieter kann nicht verpflichtet werden, Fenster und Wohnungstür von außen anzustreichen. Er muss auch nicht dafür Sorge tragen, dass Parkettböden abgeschliffen und versiegelt oder Teppichböden ausgetauscht werden. Haben sich die Fugen im Bad schwarz verfärbt, ist das ebenfalls Aufgabe des Vermieters, informiert der Mieterverein Dresden.

Muss ich einen Handwerker beauftragen?

Nein. Solange der Mieter "fachgerecht" arbeitet, kann er selbst zum Pinsel greifen. Allerdings sollten keine "Nasen" laufen oder Pinselstriche und -haare sichtbar sein. Altanstriche sind zu entfernen, bevor neue Anstriche aufgetragen werden, so der Mieterschutzbund Berlin. Der Vermieter kann zwar eine fachgerechte Renovierung fordern, aber nicht, dass eine Firma die Arbeiten ausführt. Auch dazu gibt es ein Urteil des BGH von 2009: Demnach müssen Mieter die Gelegenheit haben, solche Arbeiten fachgerecht auszuführen. Andernfalls würden sie unangemessen benachteiligt.

Also ein Blick in den Mietvertrag, und die Sache ist klar?

So einfach ist es nicht. "Die vielen Ausnahmen machen es schwierig", so Katrin Kroupova. Etliche Klauseln, die sich häufig in Mietverträgen finden, haben Gerichte für unwirksam erklärt. Also muss nicht automatisch gelten, was im Vertrag steht. Findet sich eine solche Klausel, muss der Mieter keine Schönheitsreparaturen leisten, wenn er auszieht. Eine individuelle Prüfung der Formulierung, am besten mit einem Mietrechtsberater, kann sinnvoll sein.

Was ist denn mit der Fristenregelung?

Viele Mietverträge schreiben den Mietern vor, wann sie welche Renovierungsarbeiten zu leisten haben. Diese Formularmietvertrags-Klauseln, die Schönheitsreparaturen nach starren Fristen regeln, hat der BGH in einem weiteren Urteil für unwirksam erklärt: Auch in einem solchen Fall werde der Mieter unangemessen benachteiligt. Vermieter dürfen dann zum Beispiel nicht vorschreiben, dass Küche und Bad zwingend alle drei Jahre zu streichen sind, egal, wie abgewohnt die Räume tatsächlich aussehen. Das hat zur Folge, dass die Klausel komplett als nicht vorhanden anzusehen ist - und der Mieter gar nicht zu streichen braucht. Allerdings ist auch hier wieder Vorsicht geboten. "Man muss auf die einzelnen Formulierungen achten", sagt Katrin Kroupova. Hat ein Vermieter in seinem vorformulierten Mietvertrag den Mieter verpflichtet, die Schönheitsreparaturen "regelmäßig" zu bestimmten Zeitpunkten durchzuführen, so handelt es sich nicht um "starre" Fristen. Ebenso wenig bei der Formulierung, "die Fristen gelten für den Regelfall". Denn dann werde es dem Mieter jeweils überlassen, ob er der Ansicht ist, dass die von ihm bewohnten Räume noch nicht renovierungsbedürftig seien.

Was passiert, wenn ich einfach nicht renoviere?

Wer per Mietvertrag dazu verpflichtet ist, die Wohnung vor dem Auszug zu renovieren, und es trotzdem nicht macht, für den kann es teuer werden. Dann ist der Vermieter berechtigt, die Arbeiten von einer Fachfirma ausführen zu lassen - und die Rechnung an den Mieter weiterzureichen. "Bei einer Wohnungsgröße von 80 Quadratmetern kann dann schnell ein vierstelliger Betrag fällig werden", so Kroupova.

Muss ich meine alte Wohnung nach dem Umzug putzen?

Soll die Wohnung nach dem Auszug laut Mietvertrag "besenrein" sein, muss sie in sauberem Zustand zurückgegeben werden. Mieter müssen dann aber nicht beispielsweise Küche und Keller von Grund auf reinigen oder die Fenster putzen, informiert der Deutsche Mieterbund, Landesverband Sachsen. Denn nach Auffassung des BGH bedeutet die Formulierung nicht mehr als "mit dem Besen grob gereinigt". Beseitigt der Mieter also grobe Verschmutzungen in der Wohnung und Spinnweben im Keller, hat er seine Pflicht erfüllt.

Hilfe für Mieter in Sachsen

Die Verbraucherzentrale Sachsen bietet nach vorheriger Terminabsprache eine mietrechtliche Beratung in 13 sächsischen Städten an. 15 Minuten kosten 15 Euro. Kontakt: www.verbaucherzentrale-sachsen.de

Rechtlichen Rat bekommt man auch bei den Mietervereinen. So bietet der Mieterverein Dresden eine Kurzmitgliedschaft über drei Monate (Kosten: 45 Euro) an. Wer sie nutzt, kann sich an drei Terminen jeweils 20 Minuten lang von einem Volljuristen beraten lassen.

Kontakt zu Mietervereinen: www.mieterbund-sachsen.de

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