Eckhart Beleites.Foto: Ronny Rozum
Verträge können nach 2015 weiterlaufen
Garagen und wochenendhäuser
Chemnitz. Besitzer von Garagen oder Wochenendhäusern auf fremdem Grund und Boden können in so manche Situation kommen, in der sie fachkundigen Rat benötigen. In beiden Fällen gelten besondere gesetzliche Regelungen hinsichtlich Kündigung und Entschädigung, wenn das Gebäude zu DDR-Zeiten errichtet wurde. Gefragt waren am vergangenen Dienstag die Auskünfte der Experten vom Verband Deutscher Grundstücksnutzer (VDGN) Eckhart Beleites, Claus Bischoff und Gerhard Kästner an den Telefonen sowie Ulrich Siemer im Live-Chat. Nachfolgend ein Überblick.
Seit fast 30 Jahren haben wir auf Gemeindeland ein Erholungsgrundstück gepachtet und darauf ein kleines Wochenendhaus errichtet. Für den Fall, dass der Vertrag nach 2015 gekündigt wird: Bekommen wir noch eine Entschädigung zum Zeitwert? Und wer legt den fest?
Bis zum Ende einer siebenjährigen Investitionsschutzfrist muss auch nach dem 3. Oktober 2015 eine Entschädigung zum Zeitwert der Baulichkeit und der Anpflanzungen gezahlt werden. Der Zeitwert wird per Gutachten festgestellt. In dem Zusammenhang wichtig zu wissen: Eine Entschädigung steht erst ab Besitzübergang des Bungalows zu, die mit der Schlüsselübergabe erfolgt. Ab diesem Zeitpunkt haben Sie keinen Zugang mehr zu dem Bungalow. Daher sollte zuvor ein Gutachten erstellt worden sein.
Wir haben ein Grundstück in einer landschaftlich schönen Gegend gepachtet, sind jedoch nicht allzu oft in unserem Wochenendhaus. Könnten wir den Bungalow zeitweise an Urlauber vermieten?
Ohne Einverständnis des Grundstückseigentümers dürfen Sie Ihr Häuschen nicht vermieten. Ansonsten kann Ihnen eine Kündigung wegen vertragswidriger Nutzung drohen.
Claus Bischoff.Foto: Ronny Rozum
Wir besitzen einen Garten in einer Kleingartenanlage und außerdem eine Garage auf Pachtland. Gilt auch hier die Kündigungsmöglichkeit ab 2015?
Nein, beides hat damit nichts zu tun. Das Jahr 2015 betrifft nur Grundstücks-Pachtverträge für Datschen aus DDR-Zeit und besagt, dass die Grundstückseigentümer die Pachtverträge kündigen können, nicht aber automatisch kündigen müssen. Für den Pachtgarten in Ihrer Kleingartenanlage gelten ausschließlich die Regelungen des Bundeskleingartengesetzes. Für zu DDR-Zeiten errichtete Garagen auf Pachtland endete der Kündigungsschutz bereits am 31. Dezember 1999. Diese Pachtverträge können seit 1. Januar 2000 mit einer dreimonatigen Frist gekündigt werden. Das Jahr 2015 spielt hier keine Rolle.
Der Grund und Boden unter unserer Garage gehört der Kommune. Seit 1974 besteht ein Pachtvertrag. Können wir die Garage jetzt verkaufen? Einen Interessenten dafür hätten wir.
Das Schuldrechtsanpassungsgesetz besagt: Bei Beendigung des Pachtvertrages geht das Eigentum an der Garage an den Grundstückseigentümer über. Angenommen, Sie verkauften die Garage einem anderen ohne Einverständnis des Grundstückseigentümers, würde der Käufer zwar die Garage besitzen, aber nicht Eigentümer sein. Um eine solche nicht statthafte Konstellation zu vermeiden, empfiehlt das Bundesjustizministeriums in diesen Fällen den Abschluss eines dreiseitigen Vertrages zwischen derzeitigem und künftigem Garageneigentümer sowie dem Grundstückseigentümer. Damit wird quasi der alte DDR-Vertrag weitergeführt, in den nun der Käufer der Garage eintritt.
Stimmt es, dass ein zu DDR-Zeiten auf Pachtland errichtetes Wochenendhaus ab 2015 automatisch an den Grundstückseigentümer fällt, so wie das bei den Garagen auf Pachtland passiert ist?
Nein, Sie sind hier schon in Sachen Garagen einen Irrtum aufgesessen. Es hat nie einen Automatismus dieser Art gegeben. Auch das Wochenendhaus geht ab 2015 nicht automatisch in das Eigentum des Grundstückseigentümers über. Es bleibt Ihr Eigentum. Aber: Vom 3. Oktober 2015 an kann der Grundstückseigentümer Ihnen den Pachtvertrag ohne besondere Voraussetzungen kündigen. Und mit Beendigung des Pachtvertrages fällt ihm das auf seinem Grundstück befindliche Haus zu, für das Sie in der Investitionsschutzfrist bis 2022 zum Zeitwert entschädigt werden müssen. Bei den Garagen auf Pachtland und Vertragen aus DDR-Zeiten ist es so, dass die Verträge schon seit dem Jahr 2000 gekündigt werden konnten. Die Investitionsschutzfrist endete mit dem Jahr 2006.
Gerhard Kästner.Foto: Ronny Rozum
Gibt es denn nach dem Ende der Investitionsschutzfrist gar keine Entschädigung mehr?
Sie müssen nicht leer ausgehen. Zwar fällt dann die Entschädigung nach dem Zeitwert weg. Sie können im Falle einer Kündigung aber eine Entschädigung verlangen, insoweit die Bebauung mit einem Wochenendhaus den Verkehrswert des Grundstücks erhöht hat. Das gilt bei den Datschen nach dem 3. Oktober 2022. Bei den Garagen ist es bereits seit dem 1. Januar 2007 so. Übrigens können Sie die Entschädigung in Sachen Verkehrswerterhöhung schon heute beanspruchen, wenn Sie als Pächter selber Ihren Vertrag kündigen.
Der Grundstückseigentümer hat uns jetzt mitgeteilt, dass er unseren noch aus DDR-Zeit stammenden Pachtvertrag kündigen und unsere auf seinem Grund und Boden stehende Garage abreißen will. Können Abrisskosten auf uns zukommen?
Will der Grundstückseigentümer nach Kündigung des Pachtvertrages und Besitzübergabe die Garage abreißen, kann er Sie bei Abriss innerhalb eines Jahres zu 50 Prozent an den Abrisskosten beteiligen. Erfolgt der Abriss erst ein Jahr nach Besitzübergang, darf Ihnen der Grundstückseigentümer keine Abrisskosten mehr aufbürden. Sollte er die Garage entgegen seiner Ankündigung weiter vermieten, steht Ihnen eine Entschädigung infolge Werterhöhung des Grundstückes vom Grundstückseigentümer zu. Mit Blick darauf sollten Sie Ihren Besitz fotografieren, um einen dokumentarischen Beleg zu haben.
Ulrich Siemer.Foto: Ronny Rozum
Ist es richtig, dass das Ende der Kündigungsschutzfrist bei Erholungsgrundstücken nicht auf Nutzer zutrifft, die ein bestimmtes Alter erreicht haben?
Ja, wer am 3. Oktober 1990 das 60. Lebensjahr bereits überschritten hatte, für den gilt ein lebenslanger Kündigungsschutz. Das dürfte aber wahrscheinlich nicht mehr auf viele Pächter zutreffen.
Meine Frau ist gestorben und das Wochenendhaus ist für mich nur noch eine Belastung. Ich möchte es abgeben. Wie sollte ich vorgehen?
Sie können den Pachtvertrag kündigen. Den Bungalow brauchen Sie nicht abzureißen, aber wenn ihn der Grundstückseigentümer innerhalb eines Jahres abreißt, dann kann er Sie zu 50 Prozent an den Abrisskosten beteiligen. Denken Sie auch daran: Sie haben Anspruch auf eine Entschädigung, insoweit der Verkehrswert des Grundstücks mit der Bebauung durch den Bungalow erhöht worden ist. Dazu sollten Sie aber fachkundige Beratung in Anspruch nehmen.
Kann ich meine Garage auf meinen Sohn vererben? Oder fällt sie nach meinem Tod auch an die Kommune als Grundstückseigentümerin?
Ihr Sohn tritt als Erbe nach Ihrem Tod vollständig in den Nutzungsvertragsvertrag ein. Allerdings muss der Erbe unverzüglich den Grundstückseigentümer über den Todesfall und die Erbfolge informieren. Wahrscheinlich wird dann nichts weiter passieren. Theoretisch hätte die Gemeinde allerdings ein Sonderkündigungsrecht.
Wir haben 1980 unsere Garagen auf sich auf städtischem Boden errichtet. Jetzt will die Stadt das Land verkaufen. Worauf müssen wir uns einstellen?
Der Eigentümerwechsel beim Grundstück bedeutet erst einmal gar nichts. Für Sie wechselt nur der Vertragspartner. Allerdings kann der neue Grundstückseigentümer die Nutzungsverträge kündigen. Dann fällt ihm das Eigentum an den Garagen zu. Er muss aber eine Entschädigung zahlen, insoweit mit der Garagenbebauung der Verkehrswert des Grundstücks erhöht worden ist. Sollte es dazu kommen, müssten Sie für den konkreten Fall fachlichen Rat einholen. (fp)
Die Gesetzeslage
Das Schuldrechtsanpassungsgesetz (SchuldRAnpG) ist die rechtliche Grundlage für Garagen und Datschen aus DDR-Zeiten, die auf fremdem Grund und Boden errichtet wurden.
Für Verträge für Wochenend- und Erholungsgrundstücke, die zu DDR-Zeiten geschlossen worden, endet demnach der Kündigungsschutz mit dem 3. Oktober 2015. Wird dann ein Vertrag vom Verpächter des Bodens gekündigt, kann der bisherige Nutzer eine Entschädigung zum Zeitwert der Baulichkeiten und Anpflanzungen verlangen. Das gilt bis zum 3. Oktober 2022, so lange läuft die siebenjährige Investitionsschutzfrist. Danach richtet sich die Entschädigung einzig und allein danach, inwieweit mit der Bebauung des Grundstücks dessen Verkehrswert erhöht worden ist.
Bei Garagen auf fremdem Grund und Boden können die Verträge schon seit dem Jahr 2000 gekündigt werden. Hier ist auch die siebenjährige Investionsschutzfrist abgelaufen.
Der Inhalt des SchuldRAnpG trifft auf solche Verträge zu, die bis zum Ablauf des 2. Oktobers 1990 abgeschlossen worden sind. Für Verträge, die danach geschlossen wurden, ist das Bürgerliche Gesetzbuch anzuwenden.
Rat und Hilfe
Die Ratgeberhefte "Die Chancen nutzen - was Garageneigentümer auch nach dem 1. Januar 2007 erreichen können" und "Wie sicher ist das Eigentum an meiner Datsche? -
60 Fragen und Antworten" (je 5 Euro, plus 1 Euro Versand) erhält man über: VDGN, Irmastr. 16, 12683 Berlin, Tel. 030 514 8880 oder über das Internet.
In der VDGN-Beratungsstelle Chemnitz und Westsachsen Rosenplatz 4, 09126 Chemnitz, können sich Interessenten informieren; auch hier sind die Hefte erhältlich, Telefon 0371 5614622. Sprechzeiten: mittwochs und donnerstags, 14 bis 18 Uhr. (fp)
