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BSKP-Rechtstipp vom Fachanwalt

Reduzierung der Miete bei Corona-bedingter Geschäftsschließung

Pacta sunt servanda - Verträge sind bindend, so lautet ein Grundsatz des deutschen Rechts. Mietet daher ein Gewerbetreibender eine Immobilie, ist es grundsätzlich sein Risiko, ob er mit dem Mietobjekt Gewinne erzielen oder dieses gar öffnen kann.

Im Rahmen der COVID-19 Pandemie und der damit zusammenhängenden behördlichen Schließung u.a. des Einzelhandels über Monate hinweg wurde dieser Grundsatz mehrfach angezweifelt. Nun haben das Kammergericht in Berlin als auch das Oberlandesgericht Dresden mit Urteil vom 01.04.2021 und 24.02.2021 entschieden, dass die amtliche Betriebsschließung als Störung der Geschäftsgrundlage einzuordnen ist. Damit kann gemäß § 313 BGB für den Zeitraum der COVID- 19 Pandemie- bedingten Schließung eine Vertragsanpassung vom Vermieter dahingehend gefordert werden, dass die Kaltmiete für diese Monate um 50 % reduziert wird. Diese gesetzliche Auslegung soll eine entsprechende Risikoverteilung zwischen Mieter und Vermieter sicherstellen und dem Mieter nicht einseitig die Last der gesetzlichen Maßnahmen aufbürden. Allerdings teilte das Gericht auch mit, dass in der staatlichen Schließungsanordnung kein Mietmangel zu erblicken ist. Der Anspruch auf Reduzierung der Miete setze nicht voraus, dass die durch die Änderung der Umstände belastete Partei in eine existenzgefährdende Lage gerate. Keine Partei habe die Ursache für die Störung gesetzt, weshalb sich eine Reduzierung der Kaltmiete rechtfertige.

Diese Rechtsprechung ist jedoch mit Vorsicht zu genießen und wird in ihrer Eindeutigkeit auch nicht von allen Gerichten umgesetzt. So urteilte das Landgericht München I am 29.04.2021, dass die Raummiete für eine geplante, aber wegen Corona - Maßnahmen abgesagte Hochzeit dennoch zu begleichen sei. Ein Paar hatte ein Schloss für 7.363,04 € gemietet, wobei die für den 20.06.2020 geplante Hochzeitsfeier aufgrund der auferlegten Kontaktbeschränkungen nicht durchgeführt werden konnte. Der Vermieter hatte angeboten, einen Ersatztermin zu finden, was die Mieter ablehnten. Insofern bejahte das Gericht eine Störung der Geschäftsgrundlage mit dem Erfordernis der Vertragsanpassung. Hier wurde jedoch der bisher geltende Grundsatz noch einmal herausgestellt, nämlich der Verbleib des Risikos beim Mieter, ob die für seine Zwecke angemieteten Räumlichkeiten für ihn verwendbar sind oder nicht. Zwar hatten sich nach den Darlegungen des Gerichts im zu entscheidenden Fall nach Vertragsschluss durch das Auftreten der COVID - 19 Pandemie die Umstände im Sinne von § 313 BGB schwerwiegend geändert. dies führe jedoch nicht dazu, dass das Prinzip der Vertragstreue, wie eingangs erläutert, aufzugeben sei. Eine Vertragsanpassung sei für die Mieter zumutbar, zumal der Vermieter bereits versucht habe, eine interessengerechte Lösung zu finden.

Nach den vorgestellten Entscheidungen findet eine Interessenabwägung, auch im Rahmen der individuellen Regelungen des Mietvertrages, statt. Ob noch ein Urteil des Bundesgerichtshofs ergehen wird, bleibt abzuwarten. Mithin sollte vor Reduzierung der Zahlung die Situation im

Einzelfall gewürdigt werden. Hier lohnt es sich, zur Absicherung der Ansprüche, eine vorhergehende anwaltliche Beratung in Anspruch zu nehmen.

Das Coronavirus verändert rasant Leben und Alltag. Gerade jetzt stehen wir Ihnen zuverlässig zur Seite. Ihre Fragen zum Mietrecht beantwortet Rechtsanwältin Diana Sperling, gern in einer persönlichen Beratung in unserer Kanzlei BSKP, Kaufhausgasse 3, 09599 Freiberg. Um Terminsvereinbarung unter 03731/266022 oder per E-Mail unter lydia.schulz@bskp.de wird gebeten. Der Besuch unserer Kanzlei ist auch während des Lockdown unter Beachtung der Corona- Verhaltensregeln möglich.

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