Vorsicht, Betriebskostenabrechnung!

Stolperfallen können Mieter selbst ausschließen - Juristin Katrin Kroupová erklärt, worauf es dabei ankommt.

Als sie ihre Betriebskostenabrechnung in den Händen hält, ist Karla Weiß* erstaunt. 625,52 Euro für den Hauswart - ist das nicht ein bisschen viel? Doch sie hegt einen Verdacht: In dieser Summe könnten sich auch Verwaltungs- und Reparaturkosten verbergen. Aufwendungen, die laut Gesetz nicht auf Mieter umgelegt werden dürfen. Auch andere Posten erscheinen ihr hoch. Die Juristin beschließt, beim Vermieter nachzuhaken, aber die Unterlagen vorher noch vom Mieterverein Dresden und Umgebung prüfen zu lassen. Eine gute Idee, findet dessen Rechtsberaterin Katrin Kroupová: "Nicht jeder sieht sofort, wo eventuell zu viel Geld abgezogen wurde." 40 Prozent aller Anfragen an den Verein beziehen sich auf Betriebskostenabrechnungen - Tendenz steigend. Ein ähnliches Bild bei der Verbraucherzentrale Sachsen: Dort gab es 2018 über 600 Beratungen dazu. Doch wie schützen sich Laien vor ungerechtfertigten Kosten? Gabriele Fleischer fasst wichtige Aspekte zusammen.

Wie werden Betriebskosten abgerechnet?

"Grundsätzlich sind Betriebskosten Vermieterkosten", erklärt Katrin Kroupová. Deshalb müsse es eine gültige Vereinbarung geben. Fehlt sie, sind die Kosten bereits in der Miete enthalten. Sind die Kosten vertraglich verankert, können sie entweder als Pauschale oder als Vorauszahlung vereinbart werden. Bei Variante A sind die Betriebskosten abgegolten, bei Variante B ist der Vermieter zu einer Aufstellung der Einzelposten verpflichtet. Kroupová rät zu einer genauen Prüfung. Waren die Vorauszahlungen niedriger als die tatsächlichen Kosten? Dann muss der Mieter nachzahlen. Im umgekehrten Fall muss der Vermieter das entstandene Guthaben überweisen. Für die Höhe der Vorauszahlungen sind die zu erwartenden Nebenkosten maßgeblich. Je nachdem, wie die tatsächlichen Kosten ausfallen, können die Vorauszahlungen angepasst werden. Keine Vereinbarung muss es bei einer Umlage der Kosten für eine zentrale Heizungs- sowie Warmwasserversorgungsanlage geben. Diese Kosten müssen mit dem Mieter immer nach ihrem tatsächlichen Verbrauch abgerechnet werden.

Was gehört alles zu den Betriebskosten?

Grundsteuer, Wasserversorgung, Entwässerung, Heizungs- und Warmwasserkosten, Aufzug, Straßenreinigung und Müllabfuhr, Hausreinigung, Bekämpfung von Ungeziefer, Gartenpflege, Allgemeinbeleuchtung, Schornsteinreinigung, Hauswartarbeiten, Sach- und Haftpflichtpolicen, Gemeinschaftsantennenanlage, Breitbandkabelnetz, Kosten einer maschinellen Wascheinrichtung (falls vorhanden) und sonstige Betriebskosten. Darunter fallen zum Beispiel die Dachrinnenreinigung, Wartungskosten für Feuerlöscher, Lüftungs- oder Blitzschutzanlage sowie Dichtigkeitsprüfungen von Gasleitungen. Diese Kosten müssten ausdrücklich und namentlich als Liste im Mietvertrag zu finden sein, so Kroupová. "Sonst können sie nicht berücksichtigt werden." Instandhaltungs- oder Instandsetzungskosten, Leerstands- und Verwaltungskosten sind nicht umlagefähig.

Über welchen Zeitraum wird abgerechnet?

Immer über zwölf Monate. "Das muss aber nicht zwingend das Kalenderjahr sein", sagt Katrin Kroupová. Meist ist es wie im Fall von Karla Weiß der Zeitraum vom 1.01. bis zum 31.12. Das BGB verpflichtet bei einer entsprechenden Vereinbarung zur jährlichen Abrechnung. Wichtig dabei ist das Datum des Erhalts der Rechnung, meist identisch mit dem Poststempel. Deshalb, so Kroupová, sollte jeder Mieter das Eingangsdatum vom Briefumschlag notieren. Komme die Abrechnung nämlich verspätet an, könne der Vermieter keine Nachzahlungen auf die Betriebskosten mehr fordern. Der Vermieter aber muss dem Mieter auch dann überzahlte Nebenkosten erstatten.

Wird der vereinbarte Umlageschlüssel angewandt?

Die Abrechnung muss erkennen lassen, wie die einzelnen Anteile der Mieter berechnet werden. Oft wird nach Quadratmetern berechnet. Dies muss aber im Mietvertrag geregelt werden. Es kann auch nach Personen abgerechnet werden, die im Haushalt leben. Eine Umlage nach Verbrauch ist nur zulässig, wenn alle Wohnungen mit Messgeräten ausgestattet sind.

Stimmt die Gesamtsumme der Betriebskosten?

Auch hier können sich laut Katrin Kroupová Fehler einschleichen. Es ist ratsam, alle Positionen zu addieren, und die Summe mit der Vorauszahlung zu vergleichen. Nicht rechtlich bindend, aber eine Orientierungshilfe sind die auf Initiative des Deutschen Mieterbundes veröffentlichten Betriebskostenspiegel. Die greife auch der Landesverband Sachsen auf, sagt dessen Vize-Chefin Petra Becker. Danach betragen die durchschnittlichen Betriebskosten im Freistaat derzeit 2,61 Euro je Quadratmeter und Monat.

Wie kontrolliere ich die Posten, was gilt bei Widerspruch?

Bei Heizung und Wasser können die Mieter an den Zählern regelmäßig oder vor Ablauf der Abrechnungsperiode die genauen Verbrauchswerte abschreiben und später mit den Angaben bei der Abrechnung vergleichen. "Der Vermieter ist zudem verpflichtet, dem Mieter alle Belege wie Rechnungen, Policen, Bescheide und Leistungsverzeichnisse vorzulegen", sagt Katrin Kroupová. All das kann notiert, kopiert oder abfotografiert werden. Verweigert das der Vermieter, können die Kosten nicht nachgewiesen werden. Laut Gesetz hat der Mieter nach Erhalt der Abrechnung zwölf Monate Zeit, um zu widersprechen. Tut er dies nicht, akzeptiert er alles und muss eventuell nachzahlen.

* Name geändert

Haben Sie Fragen zu Betriebskosten?

Am Mittwoch, den 17. April, können Sie diese in der Zeit von 14 bis 16 Uhr an diese drei Experten aus Sachsen stellen. Fragen per E-Mail bis 17. April, 13 Uhr, unter telefonforum@redaktion-nutzwerk.de.

Telefon 0351 48642805 Norbert Franke, Fachanwalt für gewerbl. Rechtsschutz, Fachgebiet u.a. Mietrecht

Telefon 0351 48642806 Katrin Kroupová, Mieterverein Dresden und Umgebung

Telefon 0351 48642807 René Hobusch, Präsident Landesverband Haus & Grund Sachsen

Bewertung des Artikels: Ø 1 Sterne bei 1 Bewertung
1Kommentare
Um zu kommentieren, müssen Sie angemeldet und Inhaber eines Abonnements sein.

  • 1
    3
    Pixelghost
    14.04.2019

    Da gehen bei einigen die Lichter bis tief in die Nacht nicht aus: Nebenkostenabrechnung.

    Man wird sogar in einem 11-Geschosser von wildfremden Leute gefragt, ob man die schon bekommen habe.

    In den Geschäften werden wohl die Taschenrechner-Batterien knapp werden.????



Bitte schalten Sie ihren AdBlocker aus. An alle Adblocker

Bitte schalten Sie ihren AdBlocker aus.
Mehr erfahren Sie hier...