Wenn Servicefirmen den Hausmeister ersetzen

Der klassische Hausmeister wird von Dienstleistungsfirmen abgelöst. Manche Wohnungsunternehmen gründen dafür eigens Tochtergesellschaften. Das gefällt nicht jedem. Was Sie dazu wissen müssen.

Bochum (dpa/tmn) - Kehren, Rasen mähen, defekte Lampen austauschen, Schnee räumen: Das gehört in Mietshäusern zu den klassischen Aufgaben eines Hausmeisters. Immer seltener erledigen Bewohner solche Arbeiten nebenher, um dafür billiger zu wohnen oder ein Zubrot zu verdienen.

In vielen Wohnanlagen sind längst professionelle Hausmeisterdienste zu Gange. Diese Auslagerung hat Vor- und Nachteile. Die «Kosten für den Hauswart» tragen weitgehend die Mieter. Vermieter dürfen diese über die Betriebskosten auf Mieter umlegen.

Die Position erfasst im Prinzip alles rund um Sauberkeit, Sicherheit und Ordnung: Hausreinigung, Gartenarbeit, Winterdienst, Überwachung von Heizung und Beleuchtung, Kontrolle von Flucht- und Rettungswegen.

Kosten müssen sich in Grenzen halten

Die Ausgaben unterliegen dem Wirtschaftlichkeitsgebot - egal, ob den Hausmeisterservice Vermieter eigene oder externe Dienstleister erbringen. So steht es im Bürgerlichen Gesetzbuch ( Paragraf 556). Die Kosten müssen sich demnach in Grenzen halten.

Vermieter müssen aber nicht den billigsten Anbieter verpflichten. Marktübliche Preise gelten als selbstverständlich. Orientierung bietet etwa der Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds.

Mietern rät Volker Rastätter, Geschäftsführer des Mietervereins München, in der Betriebskostenabrechnung auf die Entwicklung der Hausmeisterkosten zu achten. Bei Zweifeln sollten Mieter Rechtsrat einholen, um Einwände gegen die Abrechnung geltend zu machen.

Manche Vermieter gründen eigene Gesellschaften

Große Wohnungsunternehmen wi Vonovia gliedern Hausmeistertätigkeiten mittlerweile in eigene Servicegesellschaften aus. Diese kümmern sich um Reparatur- und Wartungsarbeiten, halten Grünanlagen in Schuss oder pflastern.

Bei Vonovia sind rund 6000 Mitarbeiter bundesweit für mehr als 400 000 Wohnungen zuständig. Den Winterdienst und die Wartung von Aufzügen und Heizungen überlässt das Wohnungsunternehmen externen Firmen. Die neue Organisation hat die früher üblichen Einzelkämpfer-Hausmeister abgelöst.

Vorteile für Mieter und Vermieter

Von diesen Strukturen profitiert auch das Unternehmen: Im Unterschied zu früher müsse Vonovia zum Beispiel nicht mehr hunderte Dienstleister koordinieren, erklärt der Vorstandschef Rolf Buch. Die Qualität habe sich verbessert, was den Mietern zugute komme. Auch die oft lanngwierige Suche nach Handwerkern will das Unternehmen mit den Servicegesellschaften im eigenen Haus vermeiden.

«Wir haben Zugriff auf gut ausgebildete Handwerker, was in Zeiten des Fachkräftemangels nicht selbstverständlich ist», sagt Buch. Vorteilhaft für die Mieter seien außerdem «faire und, im Vergleich zu anderen, stabile Preise», sagt Buch.

Auch kleinere Vermieter engagieren nach Beobachtungen des Eigentümerverbands Haus & Grund Deutschland vielfach externe Dienstleister. «Sie sorgen immer für Ersatz, wenn ein Hausmeister wegen Urlaub oder Krankheit ausfällt. Denn Vermieter buchen die Leistung, nicht die Person», erklärt Julia Wagner, Juristin im Eigentümerverband. Das nutze auch den Mietern: Sie könnten erwarten, dass die Arbeiten erledigt werden.

Nachteile: Knackpunkt sind häufig die Qualität und die Kosten

Rastätter fasst seine Erfahrungen mit ausgelagerten Hausmeisterdiensten so zusammen: «Oftmals lässt die Zufriedenheit der Mieter nach, wenn Hausmeisterdienste ausgelagert werden. In vielen Fällen wird es für die Mieter auch teurer.»

Interne Dienstleister von Wohnungsunternehmen müssten in der Regel Gewinne erwirtschaften, um diese an die Muttergesellschaft abzuführen, moniert Rastätter vom Mieterverein München. Den Preis dafür zahlten die Mieter oft über höhere Nebenkosten.

Für Mieter werde es zudem schwieriger, die Belege einzusehen, um so ihre Abrechnung zu überprüfen. «Manche Vermieter wollen die Unterlagen nicht offenlegen, weil es um die Kalkulation der Hausmeisterkosten geht. Mit Nebenkosten dürfen unserer Meinung nach aber keine Gewinne gemacht werden», sagt Rastätter.

Teils wird darum auch vor Gericht gestritten - etwa ob die Gewinnmarge hinterlegt werden darf sowie um die Belegeinsicht, die im Bürgerlichen Gesetzbuch ( Paragraf 259) verankert ist. Ein Mitglied des Mietervereins München prozessiert deswegen mit seinem Vermieter. Die letzte Entscheidung dazu soll der Bundesgerichtshof treffen.

Info-Kasten: Welche Kosten Vermieter nicht umlegen dürfen

Instandsetzungsarbeiten sind nicht auf den Mieter umlegbar. Dazu gehören etwa der Austausch defekter Treppenhaus-Lampen oder die Reparatur kaputter Haustüren. «Instandsetzung ist Vermieteraufgabe», erklärt Julia Wagner vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland.

In die Betriebskosten dürfen auch keine Ausgaben einfließen, die für den Kauf von Geräten anfallen oder für Aufgaben wie Wohnungs- oder Schlüsselübergaben, die der Hausmeister übernimmt. Gleiches gilt für Notdienstpauschalen und -bereitschaften, urteilte der Bundesgerichtshof (Az.: VIII ZR 62/19).

Vermietern rät Wagner, die als Juristin bei Haus & Grund Deutschland arbeitet, Hausmeister-Aufgaben zu differenzieren und Stunden getrennt aufzuschreiben.

Bei einem professionellen Dienst sollten Vermieter vorab klären, welche Leistungen wie abgerechnet werden und auf Aufschlüsselung achten. Das vereinfache später das Erstellen der Betriebskostenabrechnung.

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