Bodenwertsteuer: Wunderwaffe gegen die Wohnungsnot?

Wie Spekulanten Einhalt geboten und die Mietpreisexplosion eingedämmt werden könnte

Chemnitz.

Die Grundsteuer ist veraltet. Eine Initiative fordert eine Reform, will vielmehr den Bodenwert besteuern. Warum das Spekulanten schaden und Mietern helfen könnte, darüber sprach "Freie Presse"-Redakteur Jürgen Becker mit Ulrich Kriese, dem Mitbegründer dieser Initiative.

Welche Idee verbirgt sich hinter Ihrer Initiative, die als Grundsteuermodell eine Bodenwertsteuer durchsetzen will?

Zunächst einmal: Die Grundsteuerreform ist eine historische Chance, einmal grundsätzlich zu überlegen, wie so eine Grundsteuer aussehen soll. Man sollte sich da nicht stur an der Vergangenheit orientieren. Das hat Bundesfinanzminister Olaf Scholz aber getan. Er hat so lange an seinem Modell herumgebastelt, bis es im Ergebnis dem nahekommt, was wir heute haben. Nur das Bundesverfassungsgericht hat ja gerade die Ungerechtigkeiten der heutigen Grundsteuer für nicht mehr verfassungsgemäß erklärt.

Was schlagen Sie stattdessen vor?

Wir sagen: Warum die Gebäude besteuern? Es geht doch bei der Grundsteuer darum, dass die Eigentümer etwas dafür zahlen, dass die Gemeinde beständig in Vorleistung geht. Sie erteilt Baurecht, legt Leitungen, baut Straßen, betreibt den öffentlichen Nahverkehr und unterhält vielleicht ein Theater und eine Schule. Das alles macht Grundstücke erst werthaltig, und nur deshalb kostet Bauland in Leipzig oder Dresden mehr als irgendwo auf dem flachen Land. Ein unbebautes Grundstück ist so viel wert wie der Boden eines bebauten Grundstücks in direkter Nachbarschaft, weil Infrastruktur und Lage gleich sind. Die Bebauung spielt da überhaupt keine Rolle. Warum also das Haus besteuern? Das macht es nur unnötig kompliziert, denn die Eigentümer müssten künftig bei jeder baulichen Veränderung eine Steuererklärung abgeben. Die Bodenwerte hingegen liegen für Deutschland längst flächendeckend vor. Einfacher als mit einer Bodenwertsteuer geht es nicht.

Ist das der einzige Vorteil?

Nein. Derzeit haben wir leider eine Grundsteuer, die alle bestraft, die investieren. Wer auf seinem Grundstück baut, zahlt mehr Steuern. Klar kann man sagen: Wir wollen Vermögen besteuern. Wir reden hier aber nicht über eine Vermögenssteuer.

Welche Wirkungen hätte eine reine Bodensteuer?

Sie kann helfen, Leerstände und Unternutzungen zu reduzieren, weil durch sie eine bessere Ausnutzung des Grundstücks angeregt wird. Ich muss diese Steuer nämlich zahlen, egal ob ich so viel baue, wie ich darf, oder weniger, als ich darf oder gar nicht oder ein Haus leer stehen lasse. Das animiert zum Investieren.

Aber besteht nicht die Gefahr, dass Spekulanten dennoch die Grundstücke brach liegen lassen und Jahre später die gezahlte Grundsteuer beim Verkauf einfach draufsatteln, am Ende also der Wohnungskäufer oder -mieter mehr zahlen muss?

Natürlich wird niemand durch eine Bodenwertsteuer davon abgehalten werden, zu spekulieren. Dazu ist diese Steuer zu niedrig. Aber immerhin zahlt der Eigentümer dann fürs Spekulieren ein angemessenes Entgelt. Heute kann er bei Leerstand einen Erlass der Grundsteuer beantragen, weil er keine Mieteinnahmen hat. Bei einer Bodenwertsteuer ginge das nicht. Sie wäre ein Anreiz, zu investieren oder an jemanden zu verkaufen, der investieren will. Und wenn der Käufer weiß, dass er jährlich eine Bodenwertsteuer an die Gemeinde zahlen muss, wird er diese nicht auch noch an den Verkäufer zahlen wollen. Im Gegenteil: Der Verkäufer wird dem Käufer in Höhe der Bodenwertsteuer entgegenkommen müssen. Das drückt tendenziell den Kaufpreis und senkt in der Folge die Marktmiete.

Was stört Sie am Scholz-Modell am meisten?

Abgesehen von der Einbeziehung der Gebäude: Dass es mit gemeindeweiten Durchschnittsmieten arbeitet und mietentreibend wirkt. Innerhalb einer Gemeinde kann es ganz erhebliche Unterschiede geben, zum Beispiel zwischen einer Top-Lage in einem Villen-Viertel mit Seeblick und einer Lage an einer lauten Durchgangsstraße. Im Scholz-Modell werden diese Unterschiede kleingerechnet. Grundstücke, die aufgrund ihrer Lage tatsächlich mehr wert sind als der Durchschnitt, kommen dadurch zu gut weg. Dafür werden die in nicht so wertvollen Lagen zu hoch besteuert. Das trifft vor allem Ottonormalverbraucher, sprich die kleinen Eigenheimbesitzer und Mieter.

Und was spricht gegen eine Flächensteuer, wie sie Bayern ins Spiel gebracht hat?

Die Flächensteuer ist ein krasses Gegenmodell zu allen Modellen, die mit Wertansätzen arbeiten. Bei ihr werden nur die Grundstücksgröße und die Wohnfläche in Ansatz gebracht.

Heißt das, dass jemand, der in einer Randlage ein großes Grundstück hat, höher besteuert wird als jemand in Top-Lage, dessen Grundstück kleiner ist?

Ja, wenn Werte überhaupt keine Rolle spielen, kommt genau das dabei heraus. Das widerspricht aber nicht nur dem gesunden Gerechtigkeitsempfinden, sondern auch fundamentalen steuerrechtlichen Prinzipien. Auf deren Einhaltung pocht das Verfassungsgericht.

Sie halten ein reines Flächenmodell also für verfassungswidrig?

Die Verfassungsrichter haben angemahnt, dass die Grundsteuer wieder gleichheitsgerecht werden muss. Wir sind deshalb auch nicht die einzigen, die verfassungsrechtliche Bedenken gegen eine Flächensteuer haben. Oft wird ja progressiv besteuert wie zum Beispiel bei der Einkommensteuer. Die Flächensteuer kehrt das um. Sie wirkt regressiv: Eine vermögende Minderheit, die wertvolle Grundstücke hat, wird entlastet.

Eine Bodenwertsteuer würde nach Ihrer Einschätzung für mehr Gerechtigkeit sorgen?

Ja, die Grundstücke würden proportional zu den Bodenwerten besteuert, wie sie maßgeblich durch öffentliche Leistungen und Infrastrukturen geschaffen und gesichert werden.

Bei der derzeitigen Grundsteuer werden als Bemessungsgrundlage für den Westen die Einheitswerte aus dem Jahr 1964 und für den Osten aus dem Jahr 1935 herangezogen. Heute sind die Grundstücke aber viel wertvoller. Wenn Bodenwerte nun die Einheitswerte ersetzen, könnte also auch die Grundsteuer um ein Vielfaches steigen ...

Die Bemessungsgrundlage ist nur ein Faktor bei der Berechnung der Grundsteuer. Ein anderer ist der Hebesatz. Die Gemeinden können die Hebesätze so anpassen, dass ihr Grundsteueraufkommen gleich bleibt. Die Bemessungsgrundlage entscheidet darüber, wer mehr und wer weniger zahlt. Das Schöne bei der Bodenwertsteuer ist, dass Mieter entlastet werden, denn sie belohnt ja eine gute Ausnutzung des Grundstücks. Bei Mehrfamilienhäusern, die ja zu einem großen Teil von Mietern bewohnt werden, verteilt sich die Bodenwertsteuer auf mehrere Parteien, bei einem großen Grundstück, das nur mit einem Einfamilienhaus bebaut ist, obwohl darauf nach Baurecht längst ein Mehrfamilienhaus stehen dürfte, kann ich da nichts verteilen auf verschiedene Haushalte. Wir finden es gerecht, wenn der Eigentümer eines großen, wertvollen Grundstücks mehr Grundsteuer zahlt als eine Partei in einem Mehrfamilienhaus. Bayern findet das eben nicht so schön und möchte seine gut betuchten Eigentümer entlasten, sagt aber nicht, dass das notwendigerweise auf Kosten der Kleineigentümer und Mieter geht.

Auch Sachsen denkt über eine Alternative zum Scholz-Modell nach...

Man liebäugelt wohl mit der von Bayern ins Spiel gebrachten Flächensteuer. Ich habe aber die stille Hoffnung, dass man in Sachsen auch noch über bessere Alternativen nachdenkt.

Was würde eine Bodenwertsteuer für Sachsen denn bedeuten?

Nach den Mechanismen des Länderfinanzausgleichs würde Sachsen davon profitieren. Denn im bundesweiten Vergleich sind hier die Bodenwerte eher niedrig. Bayern spricht sich für eine reine Flächensteuer aus, weil dort die Grundstücke seit 1964 im Bundesvergleich überdurchschnittlich stark im Wert gestiegen sind. Bei einer Bodenwertsteuer müssten die Bayern ihre Hebesätze im Ländervergleich überdurchschnittlich senken, wenn die Gesamteinnahmen aus der Grundsteuer so hoch wie jetzt bleiben sollen. Bei der Berechnung der Zahlungen im Länderfinanzausgleich wird aber auch in Bayern der bundesdurchschnittliche Hebesatz zugrunde gelegt. Das bedeutet, Bayern müsste mehr in den Länderfinanzausgleich einzahlen. In Sachsen wäre es genau umgekehrt.

Warum spielt das Bodenwert-Modell in der politischen Debatte bisher kaum eine Rolle?

Leider redet die Politik zu wenig darüber, wie welches Modell auf den Grundstücksmarkt, die regionale Wirtschaft, den Leerstand und die Mietenbelastung wirkt, aber zu viel über die Auswirkungen auf den Länderfinanzausgleich. Wenn Sie sich anschauen, welches Land für welches Grundsteuermodell ist, wird das sehr deutlich.


Ulrich Kriese

Als Mitbegründer und Co-Sprecher der bundesweiten überparteilichen Initiative "Grundsteuer: Zeitgemäß!" engagiert sich Ulrich Kriese seit 2012 für die Einführung einer Bodenwertsteuer. Zu den Unterstützern dieser Initiative zählen mehr als 80 Bürgermeister, zahlreiche Verbände und Organisationen, darunter der Deutsche Mieterbund, die IG BAU, der NABU, der BUND, das Institut der deutschen Wirtschaft und der Bund Deutscher Architekten sowie über 1300 Privatpersonen. Kriese ist zudem beim Naturschutzbund Deutschland Sprecher für Bau- und Siedlungspolitik. www.grundsteuerreform.net

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